Просмотр

{{CommonPage_header|{{PAGENAME}}}}
[[Category:Юридические вопросы в деятельности риэлтора на рынке загородной недвижимости]]
__TOC__

===Общие положения===

С 1 января 2007 года введен в действие новый {{Page_extlnk|Закон `Лесной кодекс`||`Лесной кодекс Российской Федерации (ЛК РФ)'}}. '''Основными в новом кодексе являются следующие положения''': 

1) '''лесные участки в составе земель лесного фонда остаются в федеральной собственности'''; 

2) '''земли лесного фонда состоят из лесничеств и лесопарков (это основные территориальные единицы управления в области использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов)''';

3) '''основой осуществления использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных в границах лесничества, лесопарка, является лесохозяйственный регламент лесничества, лесопарка, который утверждается органами государственной власти субъектов {{Page_extlnk|ru.wp|Российская_Федерация|Российской Федерации}}, составляется на срок до десяти лет и является обязательным для исполнения гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование, охрану, защиту, воспроизводство лесов в границах лесничества, лесопарка'''. ''В лесохозяйственном регламенте в отношении лесов, расположенных в границах лесничеств, лесопарков, устанавливаются'': 
* ''виды разрешенного использования лесов''; 
* ''возрасты рубок, расчетная лесосека, сроки использования лесов и другие параметры их разрешенного использования''; 
* ''ограничение использования лесов''; 
* ''требования к охране, защите, воспроизводству лесов''; 

4) '''в рамках нового {{Page_extlnk|Закон `Лесной кодекс`||`ЛК РФ'}} субъекты {{Page_extlnk|ru.wp|Российская_Федерация|Российской Федерации}} наделяются большим объемом прав и полномочий в использовании, воспроизводстве, охране и защите лесов (в федеральном ведении сохраняется крайне ограниченный перечень функций, но обеспечивающих контроль за состоянием, использованием и воспроизводством лесов – нормативно-правовое регулирование по вопросам осуществления переданных органам государственной власти субъектов {{Page_extlnk|ru.wp|Российская_Федерация|Российской Федерации}} полномочий, надзор и контроль за исполнением законодательно установленных норм и правил по использованию лесов и ведению лесного хозяйства, мониторинг за состоянием леса, государственная инвентаризация, бюджетное планирование и т.п.);

5) '''расширяются права и обязанности арендаторов – арендатор, заключивший договор аренды на условиях новой редакции {{Page_extlnk|Закон `Лесной кодекс`||`ЛК РФ'}}, приобретает следующие права''': 
* ''сдача участка в субаренду (ранее субаренда участков лесного фонда была запрещена)'';
* ''передача своих прав и обязанностей по договору третьим лицам; осуществление залога арендных прав'';
* ''внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал. Арендатор обязан обеспечивать противопожарную и санитарную профилактику леса, осуществлять меры по воспроизводству лесов (в соответствии с утвержденным проектом освоения леса)'';

6) '''лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются''': 
* ''юридическим лицам – в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование'';
* ''гражданам – в аренду и безвозмездное срочное пользование''. 

По старому Лесному кодексу участки предоставлялись на праве аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования, в соответствии с новым кодексом для заключения договора аренды должен проводиться аукцион на право заключения договора аренды лесного участка (ранее участки лесного фонда предоставлялись в аренду по результатам лесных конкуров). Срок договора аренды лесного участка может составлять от одного года до 49 лет (ранее максимальный срок договора аренды составлял 99 лет);

7) '''арендатору, надлежащим образом исполнившему договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляется возможность по истечении срока договора аренды заключить его на новый срок, используя свое преимущественное право''';

8) '''приобретение прав аренды лесных участков возможно без проведения аукциона в случаях реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов'''; 

9) '''при осуществлении рекреационной деятельности в лесах (в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности) новый {{Page_extlnk|Закон `Лесной кодекс`||`ЛК РФ'}}, как и прежний кодекс, допускает возможность возведения временных построек на лесных участках и осуществление их благоустройства''';

10) '''появился новый вид договора купли-продажи''' – договор купли-продажи лесных насаждений, который заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (при этом граждане могут заключать договор купли-продажи лесных насаждений для собственных нужд в порядке, установленном органами государственной власти субъектов {{Page_extlnk|ru.wp|Российская_Федерация|Российской Федерации}});

11) '''лесным участком является земельный участок, границы которого определяются путем проведения лесоустройства при проектировании лесных участков''' (при проектировании лесных участков осуществляется подготовка проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков), при проведении государственного кадастрового учета лесных участков, осуществляемого в соответствии с '''Федеральным законом от 2 января 2000 года № 28-ФЗ''' `О государственном земельном кадастре` (последнее условие является новеллой). Новеллой также является то, что лесной участок является земельным. Старый Лесной кодекс к участкам лесного фонда относил участки леса, а также участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель. Ранее к лесному законодательству был неприменим термин `земельный участок`, так как предметом договорных отношений становился именно участок лесного фонда.

Для реализации многих статей {{Page_extlnk|Закон `Лесной кодекс`||`Лесного кодекса Российской Федерации'}} потребуется разработка специальных нормативных актов, например:
* ''перечень приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов и его утверждение (осуществляются в порядке, устанавливаемом {{Page_extlnk|ru.wp|Правительство_Российской_Федерации|Правительством Российской Федерации}})'';
* ''перечень видов (пород) деревьев и кустарников, заготовка древесины которых не допускается (устанавливается {{Page_extlnk|ru.wp|Правительство_Российской_Федерации|Правительством Российской Федерации}})'';
* ''правила заготовки древесины, живицы и сбора недревесных лесных ресурсов (устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти)'';
* ''правила использования лесов для ведения охотничьего хозяйства (устанавливаются законом субъекта Российской Федерации)'';
* правила использования лесов для ведения сельского хозяйства, выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных, лекарственных растений, осуществления научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности, а также для осуществления рекреационной деятельности (устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти). 

Согласно Федеральному закону от 4 декабря 2006 года № 201-ФЗ {{Page_extlnk|Закон `О введении в действие Лесного кодекса`||`О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации'}} (далее – Вводный закон) {{Page_extlnk|ru.wp|Правительство_Российской_Федерации|Правительство Российской Федерации}} до 1 июля 2007 года обязано издать нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию положений {{Page_extlnk|Закон `Лесной кодекс`||`Лесного кодекса Российской Федерации'}}.

===Вводный закон===

Вводным законом установлено, что Лесной кодекс Российской Федерации применяется к отношениям, возникшим после дня введения его в действие. Однако в отношении договоров аренды участков лесного фонда и договоров безвозмездного пользования участками лесного фонда, заключенных до вступления в силу нового ЛК РФ, установлены следующие ограничения. До истечения срока действия лесорубочного билета и (или) лесного билета указанные договоры должны быть приведены в соответствие с новым Лесным кодексом Российской Федерации.

Для приведения указанных договоров в соответствие с ЛК РФ лесопользователем (арендатором) должна осуществляться подача заявления о предоставлении лесного участка в аренду или безвозмездное срочное пользование, на основании которого с арендатором заключается новый договор аренды лесного участка или договор безвозмездного срочного пользования лесным участком. При этом у арендаторов, заключивших договор аренды участка лесного фонда на срок до десяти лет, после приведения этого договора в соответствие с ЛК РФ по истечении срока действия этого договора, к сожалению, отсутствуют льготные условия для продления договора в соответствии с новым кодексом. 

Дело в том, что Вводный закон устанавливает правило, согласно которому указанный арендатор не вправе будет заключить договор аренды лесного участка на новый срок, основываясь на новом ЛК РФ. Статья 72 ЛК РФ предусматривает возможность арендатору, надлежащим образом исполнившему договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по истечении его срока иметь преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. То есть возможность на использование преимущественного право на заключение договора будет только у новых арендаторов (заключивших договор аренды после вступления в силу нового Лесного кодекса Российской Федерации).

Вводным законом также установлены ограничения в отношении арендаторов, заключивших договор аренды до вступления в силу нового кодекса и не приведших договор в соответствие с ним. Так, арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его Российской Федерации не вправе:

1) сдавать арендованный им участок лесного фонда в субаренду;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды участка лесного фонда другим лицам (перенаем);

3) отдавать арендные права в залог;

4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Согласно Вводному закону до 1 января 2008 года лесхозы подлежат преобразованию в соответствии с гражданским законодательством (то есть они подлежат преобразованию из статуса бюджетных учреждений в иные организационно-правовые формы, предположительно – в государственные унитарные предприятия, находящиеся в ведении субъектов Российской Федерации). Правительство Российской Федерации до 1 февраля 2007 года было обязано обеспечить переход права собственности Российской Федерации на лесхозы к субъектам Российской Федерации. Так, по данным Федерального агентства лесного хозяйства (Рослесхоз), по состоянию на 1 февраля 2007 года Рослесхоз завершил передачу лесхозов в ведение субъектов Российской Федерации (в ведение субъектов Российской Федерации были переданы 1 704 лесхоза, включая 7 743 лесничества ). 

Включение в Вводный закон далее изложенных изменений обусловлено в том числе тем обстоятельством, что леса, расположенные на особо охраняемых природных территориях, в соответствии с ЛК РФ относятся к защитным лесам. 

Итак, Вводным законом внесены изменения в Федеральный закон от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях». В частности, в пункт 4 статьи 15 «Режим особой охраны территорий национальных парков» добавлен новый абзац: «По решению Правительства Российской Федерации в соответствующих функциональных зонах допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений и объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». В статью 15 указанного Федерального закона Вводным законом также внесены изменения, заключающиеся в расширении понятия рекреационной зоны, являющейся функциональной зоной на территории национального парка – теперь, помимо отдыха, рекреационная зона может использоваться и для развития физической культуры и спорта.

Напомним, что согласно пункту 4 статьи 15 рассматриваемого Федерального закона на землях, включенных в границы национального парка без изъятия из хозяйственной эксплуатации, запрещаются расширение хозяйственных объектов и строительство новых (теперь слово «запрещается» заменено на слово «ограничивается»). Таким образом, по решению Правительства Российской Федерации начиная с 1 января 2007 года на указанных землях стало возможным осуществление строительства, реконструкции и эксплуатации физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений и объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Кроме того, в связи с внесением изменений в статью 17 указанного Федерального закона начиная с 1 января 2007 года в целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, земельные участки в соответствующих функциональных зонах могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством. Однако для реализации этой статьи Правительство Российской Федерации должно установить порядок подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах соответствующих функциональных зон. 

Отметим, что ранее было возможно осуществление регулируемого туризма и отдыха на территориях национальных парков в соответствии с утвержденными проектами на основании лицензий на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, предоставляемых дирекциями национальных парков. При наличии соответствующих лицензий ее владельцам могли быть предоставлены в аренду земельные участки, природные объекты, здания и сооружения на условиях, определенных соответствующими договорами, заключаемыми с дирекциями национальных парков. 
Вводным законом внесены изменения и в Федеральный закон от 23 ноября 1995 года № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе». Из перечней документов (схем, проектов и т. п.), подлежащих обязательной государственной экологической экспертизе, проводимой на федеральном уровне, исключены проекты схем охраны и использования водных и лесных ресурсов, находящихся в ведении Российской Федерации, а также материалы, обосновывающие перевод лесных земель в нелесные. 


===Порядок предоставления лесных участков===

Как уже отмечалось, лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются:
* юридическим лицам – в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование;
* гражданам – в аренду и безвозмездное срочное пользование.

Исчез такой вид предоставления, как предоставление участка лесного фонда по договору концессии (по договору концессии участка лесного фонда одна сторона обязывалась предоставить другой стороне на срок от 1 года до 99 лет право возмездного пользования на определенных условиях лесными ресурсами на соответствующем участке лесного фонда; при этом участки лесного фонда, должны были быть неосвоенными, без сложившейся инфраструктуры и требующими значительных средств для их вовлечения в эксплуатацию).


===Аренда===
Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от десяти до сорока девяти лет, а в случаях использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых, для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов, для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов – на срок от одного года до сорока девяти лет.

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением следующих случаев предоставления лесных участков: 
* для выполнения работ по геологическому изучению недр; 
* для разработки месторождений полезных ископаемых; 
* для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов; 
* для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов; 
* в случае реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов.

Порядок подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и форма примерного договора аренды лесного участка утверждаются Правительством Российской Федерации (сегодня такой порядок пока не утвержден). 

ЛК РФ детально устанавливает порядок проведения аукциона. Так, организатор аукциона не менее чем за шестьдесят дней до дня проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или главой муниципального образования, на территории которого расположен лесной участок, а также разместить это извещение на официальном сайте высшего органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления в сети «Интернет». Аукцион проводится путем повышения начальной цены предмета аукциона на «шаг аукциона». Если после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене, аукцион признается несостоявшимся. Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. На основании указанного протокола с победителем заключается договор аренды. Информация о результатах аукциона подлежит опубликованию организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодическом печатном издании, в котором было опубликовано извещение о проведении аукциона, и размещению на официальном сайте в сети «Интернет».

Согласно старому кодексу участки лесного фонда предоставлялись в аренду по результатам лесных конкурсов, которые организовывались и проводились территориальными органами Рослесхоза. Победителем признавался участник лесного конкурса, конкурсное предложение которого содержало условия, соответствующие критериям, определенным конкурсной документацией. К критериями отбора победителей лесного конкурса в том числе относились: 
* размер арендной платы; 
* проведение мероприятий по охране, защите участков лесного фонда и воспроизводству лесов; 
* объемы инвестиций для увеличения глубины переработки древесины, создание новых рабочих мест;
* участие в решении социальных вопросов в районах проведения лесозаготовок и т. п.


===Постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование. ===

Предоставление лесных участков в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и в безвозмездное срочное пользование гражданам осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ).

Согласно ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.


===Перевод земель лесного фонда из одной категории в другую===

Изменения коснулись и порядка перевода земель лесного фонда. Как уже указывалось, из перечней документов (схем, проектов и т. п.), подлежащих обязательной государственной экологической экспертизе, проводимой на федеральном уровне, исключены материалы, обосновывающие перевод лесных земель в нелесные земли. 

Из ЗК РФ Водным законом исключен пункт 6 статьи 58, в котором устанавливалось следующее: «при переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования, или при переводе земель лесного фонда в земли иных категорий возмещаются потери лесного хозяйства». Таким образом, при переводе земель не требуется осуществление государственной экологической экспертизы и возмещение потерь лесного хозяйства.

Статьей 9 Вводного закона установлено, что земли, на которых расположены ранее созданные в целях освоения лесов поселки в границах земель лесного фонда, подлежат переводу в земли поселений в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Водным законом пункт 6 статьи 86 ЗК РФ изложен в новой редакции: «Перевод земель лесного фонда, на которых расположены зеленые зоны и лесопарки, в земли иных категорий запрещается» (ранее в этом пункте указывалось, что «перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий допускается на основании решения Правительства Российской Федерации»). Мы уже отмечали, что основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов являются лесничества и лесопарки. Количество лесничеств, лесопарков, их границы устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Таким образом, новая редакция п. 6 ст. 86 устанавливает императивное правило, согласно которому зеленые зоны и лесопарки не могут быть переведены в другую категорию земель.

Вводным законом внесены изменения и в статью 11 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»:
«Перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий разрешается в случае:

1) организации особо охраняемых природных территорий;

2) установления или изменения черты поселения;

3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.»

Ранее перевод был возможен, если изменение целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией или документами территориального планирования и документацией по планировке территории для строительства и эксплуатации объектов здравоохранения, объектов культурно-бытового, жилищно-коммунального, социального назначения, дорог и других линейных объектов. Кроме того, перевод допускался только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществлялся в соответствии с лесоустроительной документацией в следующих случаях:

1) в связи с невозможностью дальнейшего использования по целевому назначению;

2) в связи с прекращением нужд лесного хозяйства;

3) в связи с необходимостью обеспечения обороны страны и безопасности государства, нужд сельского хозяйства, энергетики, содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также добычей полезных ископаемых при невозможности в установленном порядке осуществить меры по рекультивации земель для нужд лесного хозяйства.