Просмотр

[[Category:Технологическая цепочка сделки на рынке городской недвижимости]] __NOTITLE__
{{CommonPage_header|{{PAGENAME}}}}
__TOC__

Везде по тексту:<br />'''Агентство''' – фирма, представляющая интересы продавца приобретаемой квартиры.<br />'''Заказчик '''– агент, либо иное лицо, заключающее договор с Агентством.

=== Подготовительная часть ===

'''<u>Требуется:</u>'''

# Получить по факсу от '''Агентства''', представляющего интересы продавца, правоустанавливающие документы, по возможности паспорта продавцов, образец договора с ''' Агентством'''<nowiki>; в случае отказа в предоставлении правоустанавливающих документов узнать у контрагента точный адрес квартиры и условный номер;</nowiki>
# Уточнить, что квартира не будет продаваться по доверенности, а если будет, то выяснить обстоятельства и получить копию доверенности. Получить по ее содержанию заключение юриста. Если лицо в зоне досягаемости, выяснить возможность встречи с собственником лично;
# Предъявить всю информацию руководителю/юристу, получить у него разрешение на заключение договора и соответствующие указания.

===Замечания к оформлению договора===

На договоре должна стоять круглая печать '''Агентства '''и подпись уполномоченного лица. Необходимо удостоверить личность и подпись представителя '''Агентства''', подписывающего договор. Если договор подписывается по доверенности, то просить предоставить копию доверенности, если по Уставу – посмотреть Устав, если Договор подписывает Ген. директор – посмотреть выписку из протокола собрания учредителей о назначении и срок полномочий.<br /> В договоре необходимо проверить наличие реквизитов '''Агентства''', расчетного счета, его местонахождение, по возможности, сверить их с реквизитами, обозначенными в Свидетельстве о регистрации юридического лица, если юридическое лицо существует менее года, обращаться к руководителю/юристу.

Дополнения, которые должны присутствовать, или которые необходимо внести в договор с Агентством при внесении задатка (аванса, предоплаты и т.д.)<br /> При отказе '''Агентства''' вносить в договор указанные ниже формулировки или  в случае, если '''Агентство''' предлагает их изменить, необходимо связаться с руководителем по тел.: 797-4397

====''<u>Необходимые дополнения:</u>''====

Внимание! Факт внесения денежных средств контрагенту должен быть документально зафиксирован. Если вносите недостающую часть аванса обязательно зафиксируйте факт внесения денежных средств, факт исполнения  по прописанным ранее обязательствам о внесении денежных средств и отсутствии со стороны контрагента материальных претензий с датой, подписью и печатью лица, принимающего средства.

# '''«В случае обнаружения фактов, которые могут препятствовать осуществлению будущим собственником в полном объеме правомочий по владению, пользованию и распоряжению квартирой, внесенные денежные суммы возвращаются Заказчику в течение 2-х банковских дней с момента требования в полном объеме при этом договор признается расторгнутым».'''
# '''«Если на момент отчуждения квартиры выявлены обременения правами третьих лиц, в т.ч. кто-то снят с рег. учета в армию, места лишения свободы, с целью временной регистрации по новому месту жительства, а также арест, запрещения, или если квартира является предметом судебных разбирательств, все внесенные денежные средства возвращаются Заказчику в течение  2-х банковских дней с момента требования в полном объеме при этом договор признается расторгнутым». '''
# Просить '''Агентство''' предоставить справки из ПНД и НД на всех совершеннолетних собственников и совершеннолетних лиц, зарегистрированных в приобретаемой квартире или внести фразу:  '''«Если в ходе проверки будет установлено, что совершеннолетние собственники и лица, обладающие правом пользования приобретаемой квартирой, либо предыдущие собственники квартиры '''(в том случае, если предыдущему договору менее 3-х лет)''',состоят на учете в ПНД и/или НД, все внесенные денежные суммы возвращаются Заказчику в течение 2-х банковских дней с момента требования».'''
# В случае наличия у собственника квартиры или лиц, зарегистрированных в ней, несовершеннолетних детей, то внести фразу: '''«Агентство содействует в получении Заказчиком документации о постоянной регистрации  несовершеннолетних детей по другому месту жительства» '''(в противном случае потребуется опека)'''.'''
# «В случае, если на момент сделки несовершеннолетние дети не имеют постоянной регистрации и/или были сняты с регистрационного учета менее чем за 6 месяцев до приватизации Заказчик вправе потребовать возврата всех внесенных сумм».
# Если правоустанавливающие документы – свидетельство о праве на наследство, полученное после марта 2002 года внести фразу: «Агентство содействует в получении от продавца письменного одностороннего обязательства, по которому  в случае появления других наследников он обязуется решить все их материальные претензии самостоятельно за свой счет».
# «Квартира оформляется в собственность лица, указанного Заказчиком».
# «Приобретаемая квартира абонирована спаренным/не спаренным телефонным номером, который не будет снят или переведен по другому адресу. Агентство обязуется содействовать в получении нотариально удостоверенного согласия на перевод телефонного номера на имя нового собственника квартиры».'''
# «Оплата квартиры производится через депозитарий банка КБ «Спецстройбанк» '''(альтернативный банк вписывается при согласовании с руководителем или юристом и факса банковского соглашения)''', оплачивает ячейку Агентство/Заказчик. Договор составляется в простой письменной форме/удостоверяется  нотариусом_________, оплачивает услугу Агентство/Заказчик '''(но не более 1,5% от стоимости по БТИ).'''  Заказчик/Агентство обеспечивает государственную регистрацию указанного договора, которую оплачивает Агентство/Заказчик. '''Необходимо согласовать и записать в договор условия доступа к ячейке, документы, предоставляемые банку для доступа к  ячейке, количество банковских ячеек, у кого хранится ключ от банковской ячейки, момент передачи ключа.
# «Агентство предоставляет Заказчику копии документов, необходимых для заключения договора купли-продажи по мере их получения, но не позднее 5 дней до сделки».
# «Вышеуказанные пункты действуют как в отношении приобретаемой квартиры, так и в отношении квартир, приобретаемых в качестве альтернативы, где под альтернативой понимается квартира, приобретаемая взамен продаваемой».''' В случае если вносится задаток «ненадежным» контрагентам внести фразу: « внесение задатка/ предоплаты за альтернативные квартиры возможно только с согласия  Заказчика, либо после консультации с Заказчиком». При этом необходимо обозначить точный срок предоставления контрагентом  документального подтверждения факта передачи предоплаты за альтернативную квартиру и/или письменное согласие продавца на приобретение альтернативной квартиры. В случае «чистой» покупки внести фразу: '''«Приобретаемая квартира продается без одновременного приобретения альтернативной жилой площади». ''' 
# «День, время и место проведения сделки назначается по взаимному согласованию сторон».
# «Агентство содействует Заказчику в получении от продавца  квартиры расписки на всю полученную им денежную сумму».
# В договоре или в дополнительном соглашении должна быть указана цена приобретаемой квартиры. В случае, если стороны договорились о том, что в договоре купли-продажи будет указана стоимость квартиры, отличающаяся от реальной, необходимо получить от Агентства одностороннее согласие на оформление договора по этой стоимости.
# Необходимо получить подтверждение факта получения внесенной денежной суммы. Если из текста договора не следует, что внесенная сумма (задаток, предоплата, аванс и т.д.) входит в стоимость квартиры, необходимо внести фразу: «Внесенная сумма входит в стоимость приобретаемой квартиры».
# В договоре необходимо указать сроки снятия с регистрационного учета и передачи квартиры по акту.

====''<u>Желательные дополнения:</u>''====

# Внести фразу: «Договор считается выполненным после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, снятия всех с регистрационного учета и постановки на регистрационный учет по новому месту жительства, а также подписания акта передачи недвижимости». 
# Внести фразу: «В нотариальном договоре указываются сроки физического освобождения квартиры и снятия всех с регистрационного учета с указанием штрафных санкций в случае нарушения указанных сроков». 
# Внести фразу: «В случае продажи квартиры третьим лицам в течении срока действия настоящего договора, а также в случае если Агентство продолжает рекламировать квартиру более 5 дней с момента подписания настоящего договора, Агентство  возвращает заказчику внесенные им суммы, а также уплачивает неустойку в размере 100% внесенных Заказчиком сумм не позднее двух банковских дней с момента требования». 
# Внести фразу: «Агентство гарантирует  отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате за свет, газ, абонентской плате за телефон, международным и междугородним переговорам на день подписания акта передачи недвижимости по квартире, а в случае, если такая задолженность будет обнаружена, Агентство погашает эту задолженность». 
# Внести фразу: «Агентство гарантирует, что до подписания акта приема-передачи квартиры не будет произведен демонтаж оборудования или неотъемлемых элементов квартиры, состояние квартиры до этого момента будет соответствовать ее состоянию на день просмотра «______»____________2003г.»
# Внести фразу: «Агентство гарантирует, что квартира не подвергалась перепланировке или изменению конструкции без законного оформления, а в случае, если такая перепланировка производилась, Заказчик имеет право потребовать возврата всех внесенных денежных сумм». 
# Внести фразу: «Агентство гарантирует, что дом, в котором, в котором находится квартира, не идет под снос, реконструкцию, капитальный ремонт, регистрационный учет по месту жительства в квартире будет разрешен на момент совершения сделки»