Просмотр

{{CommonPage_header|{{PAGENAME}}}}
[[Category:Юридические вопросы в деятельности риэлтора на рынке загородной недвижимости]]
__TOC__

I. Вопросы общего регулирования земельных правоотношений в Российской Федерации и Московской области. Вопросы по приобретению и пользованию земельными участками. "Дачная амнистия"


Вопрос N 1: Какое законодательство регулирует земельные правоотношения в настоящее время в Российской Федерации?


Ответ: Основным правовым актом, регулирующим земельные и аграрные отношения, является Конституция Российской Федерации, принятая на всеобщем референдуме в 1993 году, которая закрепила все формы права собственности на землю: частную, государственную, муниципальную и иные формы. В соответствии с Конституцией РФ Гражданский кодекс РФ законодательно закрепил указанные формы собственности и другие виды прав на землю.

Для полноценного регулирования земельных отношений в последние годы были приняты следующие федеральные нормативно-правовые акты: Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон РФ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса", Федеральный закон РФ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральный закон РФ от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Федеральный закон РФ от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон РФ от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", Федеральный закон РФ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 06.10.2003 N 131-ФЗ, Закон РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации" от 06.07.1991 N 1550-1, Федеральный закон РФ от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", Федеральный закон РФ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве".


Вопрос N 2: Имеет ли право Московская область принимать свои региональные нормативные правовые акты в сфере земельных правоотношений?


Ответ: Вопросы земельного законодательства в соответствии со статьей 72 Конституции Российской Федерации относятся к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Соответственно органы государственной власти субъектов Российской Федерации наряду с федеральными органами исполнительной власти также принимают законы и постановления, регулирующие земельные правоотношения. Такие нормативно-правовые акты основаны на федеральных законах и конкретизируют те или иные положения применительно к своим земельным, территориальным, этническим, природным условиям. В тех случаях, когда нормативно-правовой акт, принятый субъектом Российской Федерации, противоречит федеральному правовому акту, в соответствии со статьей 76 Конституции Российской Федерации применяется федеральный нормативно-правовой акт.


Вопрос N 3: Какие законы Московской области регулируют земельные отношения в настоящее время?


Ответ: По состоянию на 1 октября 2007 года в сфере земельных отношений действуют следующие законы Московской области: Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области"; Закон Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области", Закон Московской области от 05.12.2002 N 142/2002-ОЗ "О плате за земельные участки, предоставляемые в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на территории Московской области", Закон Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области".


Вопрос N 4: Где при необходимости можно ознакомиться с вновь принятыми федеральными законами, законами Московской области, изменениями и дополнениями, вносимыми в действующие нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения на территории Московской области?


Ответ: О вновь принятых федеральных законах, законах Московской области, а также изменениях и дополнениях, внесенных в действующие нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения на территории Московской области, можно узнать из официальных изданий, учредителями которых являются государственные органы власти, принимающие эти законы. Таковыми можно назвать: Сборник законодательства РФ, Собрание актов Президента и Правительства РФ, "Российскую газету", "Ежедневные новости. Подмосковье", "Информационный вестник Правительства Московской области". Кроме того, указанную информацию можно получить на информационном портале Совета по земельным отношениям Московской области в Интернете (адрес: www.zemsovetmo.ru) и из правовых программ: КонсультантПлюс и др.


Вопрос N 5: Какие полномочия в сфере регулирования земельных отношений отнесены к компетенции органов местного самоуправления и органов государственной власти?


Ответ: Полномочия различных органов власти в сфере земельных отношений определены в статьях 9-11 Земельного кодекса РФ. Так, к полномочиям органов местного самоуправления относится: изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Но существуют также земли, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации, и управление, распоряжение ими осуществляют субъекты Российской Федерации. Если земли находятся в федеральной собственности, то, разумеется, управление и распоряжение осуществляется федеральными органами власти Российской Федерации.


Вопрос N 6: На каком виде права можно владеть земельным участком?


Ответ: Земельный участок может принадлежать физическому и юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве собственности, на праве аренды, на праве субаренды. Также земельный участок может принадлежать гражданам на праве пожизненного наследуемого владения. От того, на каком праве принадлежит земельный участок, зависят и формы распоряжения им. Так, физические и юридические лица не могут распоряжаться земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании, в той же мере, как и земельным участком, находящимся в собственности. Земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании, не может быть предметом продажи, дарения, обмена, залога.


Вопрос N 7: Кому в настоящее время могут быть предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования?


Ответ: В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.


Вопрос N 8: Сохраняется ли право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее до введения в действие Земельного кодекса РФ? Нужно ли переоформлять это право?


Ответ: Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Юридические лица, за исключением указанных выше лиц (предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года.

Указанные выше положения об обязанности юридических лиц по переоформлению прав на земельные участки не распространяются на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены: садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан; организациям, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками; гаражным потребительским кооперативам.


Вопрос N 9: Ограничивается ли сроком переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками?


Ответ: Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.


Вопрос N 10: Что такое пожизненно наследуемое владение?


Ответ: По своему положению право пожизненного наследуемого владения следует отнести к правовому титулу реформенного переходного периода, возникшего еще в союзном законодательстве. Статья 266 Гражданского кодекса РФ определяет его как "владельца земельного участка". Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается, что следует из статьи 21 Земельного кодекса РФ. Согласно статьям 266, 267 Гражданского кодекса РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемым по наследству. Владелец имеет право возводить на нем дом, здания, сооружения и создавать другое имущество, приобретая на него право собственности, передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются. Принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. При наследовании права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Прекращается право пожизненного наследуемого владения либо со смертью, либо с отказом владельца от земельного участка.


Вопрос N 11: В каком случае гражданин имеет право бесплатно приобрести права собственности на земельный участок?


Ответ: Если земельный участок предоставлен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса РФ (т.е. до 29.10.2001), он может зарегистрировать право собственности на земельный участок без принятия каких-либо дополнительных решений о предоставлении такого участка на указанном виде права. Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в результате сделок до введения в действие Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР" (т.е. до 01.07.1990), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на эти земельные участки. Граждане, являющиеся членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, имеют право на бесплатное приобретение в собственность используемых ими земельных участков, составляющих территорию таких объединений, если данным объединениям либо иным организациям, при которых до введения в действие Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (т.е. до 20.04.1998) были созданы (организованы) указанные объединения, были выделены соответствующие земельные участки.


Вопрос N 12: Что такое "дачная амнистия"?


Ответ: С 01.09.2006 вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". С легкой посылки средств массовой информации данный нормативно-правовой акт получил народное название - закон "о дачной амнистии". Это название прочно связано с теми нормами законодательства, в соответствии с которыми люди получили возможность оформить свои права на недвижимое имущество в упрощенном порядке без представления многих документов, которые им для этого были необходимы ранее. Данным законом определен перечень документов, которые гражданин должен представить для государственной регистрации своего права. При этом законом было установлено, что в качестве документа, удостоверяющего или устанавливающего право на земельный участок, может быть представлен практически любой документ (при условии, что он принят в пределах компетенции органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, его издавшего), устанавливающий либо подтверждающий права гражданина на землю, даже если из содержания этого документа не ясно, на каком праве предоставлен земельный участок.

Таким образом, законодатель объявил своеобразную "амнистию", "закрыл глаза" на то, что у людей нет документов, предусмотренных требованиями ранее действовавшего законодательства, необходимых для оформления прав на фактически принадлежащие им объекты недвижимости. Законом предусмотрена возможность осуществления кадастрового учета земельных участков, фактическая площадь которых отличается от площади, указанной в правоустанавливающих документах на такие участки, что до издания закона было чрезвычайно трудно разрешаемой проблемой.

Однако народное название закона не свидетельствует о том, что после издания закона гражданин может без каких-либо оснований оформить свои права на объекты недвижимости, которые находятся в его фактическом пользовании. Законом установлен четкий перечень документов и оснований, необходимых для оформления прав на недвижимость.


Вопрос N 13: Федеральный закон "о дачной амнистии" называют законом об упрощенном порядке оформления прав на земельные участки. В чем заключается это упрощение? Чем процедура государственной регистрации прав в данном случае отличается от традиционной классической процедуры?


Ответ: Упрощение порядка процедуры оформления прав на определенные виды объектов недвижимого имущества заключается в том, что законодатель сократил количество документов, являющихся основаниями для государственной регистрации прав на такое имущество.

Кроме того, законом было предусмотрено, что на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, может быть зарегистрировано право собственности без каких-либо специальных актов об изменении вида права, на котором такое имущество было приобретено (предоставлено), в том числе без принятия решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан.

Также законом "о дачной амнистии" были внесены изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации: статья 333.33 была дополнена пунктом 20.2, в соответствии с которым с 1 января 2007 года за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере 100 рублей. Таким образом, государственная пошлина за государственную регистрацию прав на указанные выше объекты была снижена практически в 5 раз. В остальном процедура государственной регистрации прав от ранее установленного порядка существенных изменений не претерпела.


Вопрос N 14: В чем заинтересованность граждан в реализации положений закона "о дачной амнистии"?


Ответ: Заинтересованность граждан в реализации положений закона "о дачной амнистии" заключается, прежде всего, в том, что многие проблемы, которые ранее препятствовали оформлению в собственность земельных участков и возведенных на них объектов недвижимого имущества, были решены указанным нормативно-правовым актом. Так, например, для государственной регистрации прав на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества в регистрирующий орган необходимо представить лишь документы, подтверждающие факт создания такого имущества, и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимости.

Кроме того, оформление в предусмотренном действующим законодательством порядке прав граждан на земельные участки придаст им уверенность в своих полномочиях и правомочиях в отношении принадлежащего им имущества, позволит законно передавать это имущество по наследству, даст четкие правила разрешения споров с этим имуществом, предоставит возможность совершения любых законных сделок с этими объектами недвижимости, в том числе получать в банках кредиты под залог земельных участков.


Вопрос N 15: В чем заинтересованность органов государственной власти и органов местного самоуправления в "дачной амнистии"?


Ответ: Органы государственной власти и органы местного самоуправления напрямую заинтересованы в оформлении гражданами своих прав на принадлежащие им земельные участки и возведенные на них объекты недвижимости, т.к. после государственной регистрации прав на такие объекты сведения подаются в налоговую инспекцию, которая взимает налог на имущество (дома, квартиры, их части) и земельный налог. За счет сбора земельного налога и налога на имущество пополняются местные бюджеты. До государственной регистрации права на недвижимое имущество налог на такое имущество взимается не всегда, т.к. у налоговых органов может не быть информации об этом имуществе и его собственниках. Кроме того, государство заинтересовано в законном обороте объектов недвижимости, в получении налогов на доходы с проданного имущества, пошлин за совершение регистрационных и нотариальных действий. Все это невозможно до государственной регистрации прав на недвижимое имущество. До момента принятия закона "о дачной амнистии" рынок объектов недвижимости, права на которые не были оформлены, был преимущественно теневым. При обороте таких объектов государство теряло в связи с непоступлением указанных выше платежей достаточно значительные доходы.

Кроме того, органы государственной власти и местного самоуправления заинтересованы в упорядочении земельных правоотношений, в наличии объективной и точной информации о существующих правах на недвижимое имущество, а также о сделках, произведенных с этим имуществом. Все это необходимо для единообразного порядка принятия решений в отношении объектов недвижимого имущества, для правильного разрешения споров с этим имуществом, для оформления прав субъектов РФ и органов местного самоуправления на указанное имущество, находящееся в их собственности.


Вопрос N 16: Какие дополнительные полномочия предоставлены законом "о дачной амнистии" органам государственной власти Московской области?


Ответ: Законом "о дачной амнистии" предусмотрено, что предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 января 2010 года. Это связано с тем, что лица, решившие оформить свои права на земельный участок, сталкиваются с необходимостью оплачивать территориальные работы по землеустройству. В настоящее время законодательством Московской области установлены предельные максимальные цены за проведение землеустроительных работ. При этом цена таких работ не может превышать 450 рублей за 100 квадратных метров земельного участка (за одну "сотку") и 7000 рублей за весь земельный участок независимо от его размера.

Кроме того, законом "о дачной амнистии" установлено право органов исполнительной власти субъектов РФ в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, осуществлять организацию и финансирование мероприятий по проведению территориального землеустройства таких земельных участков.


Вопрос N 17: Какие дополнительные полномочия предоставлены законом "о дачной амнистии" органам местного самоуправления?


Ответ: Органы местного самоуправления населенных пунктов, городских округов в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на созданные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества на основании заявлений указанных граждан или их доверенностей могут оказывать им содействие в подготовке необходимых документов для проведения государственного кадастрового учета таких земельных участков, технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав на них. В этих целях органы местного самоуправления населенных пунктов, городских округов:

- осуществляют организацию приема ими заявлений граждан на совершение необходимых действий и подготовку необходимых документов для проведения в интересах этих граждан государственного кадастрового учета таких земельных участков, технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав на них;

- на основании заявлений граждан выступают заказчиками работ по проведению территориального землеустройства таких земельных участков и технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества;

- проводят разъяснительную работу с гражданами в части, касающейся порядка оформления документов, необходимых для проведения государственного кадастрового учета таких земельных участков, и выдают полученные от органа, осуществляющего деятельность по ведению государственного земельного кадастра, бланки заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков, а также на основании заявлений граждан или их доверенностей подают в интересах таких граждан в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки о проведении государственного кадастрового учета таких земельных участков и другие необходимые для такого учета документы, заявления о предоставлении сведений государственного земельного кадастра о таких земельных участках;

- получают документы, свидетельствующие о проведенном государственном кадастровом учете таких земельных участков или техническом учете (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, и передают такие документы гражданам, в интересах которых осуществлялся данный учет;

- на основании доверенностей граждан представляют от их имени (в качестве уполномоченных лиц) заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для осуществления такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также получают свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы и передают их гражданам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация; принимают меры по заключению мировых соглашений и примирению сторон по земельным спорам. На указанные цели, в том числе на оплату работ по проведению территориального землеустройства земельных участков и технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, могут быть направлены средства местных бюджетов в порядке, определенном соответствующими органами местного самоуправления.


Вопрос N 18: Какие вопросы гражданин решает в органах местного самоуправления при оформлении своих прав на земельный участок в соответствии с законом "о дачной амнистии"?


Ответ: В органах местного самоуправления гражданин решает вопросы предоставления ему в собственность либо на ином праве земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Предоставление земли может быть как платным, так и бесплатным. Предоставление таких земельных участков в собственность граждан осуществляется путем издания органом местного самоуправления постановления о предоставлении гражданину земельного участка. Также к компетенции органов местного самоуправление относится согласование смежных границ земельных участков, в отношении которых указанные органы выполняют функции собственника. Поскольку у подавляющего большинства земельных участков, принадлежащих гражданам, такие границы имеются, граждане должны согласовывать эти границы с органами местного самоуправления.


Вопрос N 19: На какие объекты недвижимого имущества распространяется действие закона "о дачной амнистии"?


Ответ: Закон "о дачной амнистии" регулирует оформление прав собственности на следующие объекты недвижимого имущества: земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, на создаваемые или созданные на таких участках объекты недвижимого имущества.


Вопрос N 20: Дает ли закон "о дачной амнистии" право "прирезать" земельный участок и легализовать его?


Ответ: Закон не дает права на приобретение в собственность самовольно захваченных земельных участков, границы которых не были согласованы со смежными землепользователями.


Вопрос N 21: Мне был выделен земельный участок в садоводческом товариществе, но не был до сих пор приватизирован. Как приватизировать данный земельный участок?


Ответ: В случае если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до 20.04.1998 было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы: описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином; заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином. В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы: удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязаны принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.


Вопрос N 22: У меня есть желание и финансовые возможности построить частный дом для проживания моей семьи. Как я могу приобрести (купить) свободный земельный участок под эти цели из муниципальной или государственной собственности?


Ответ: Согласно ст. 30, 38 Земельного кодекса РФ предоставление из государственной или муниципальной собственности земельных участков для строительства в собственность физических лиц без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами.

В работы по формированию земельного участка включается:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса РФ;

- проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;

- подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Продавцом земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.


Вопрос N 23: Как гражданин или юридическое лицо может приобрести в собственность или аренду земельный участок, если у него в собственности имеется объект недвижимого имущества, находящийся на этом участке?


Ответ: Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном пользовании или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки по правилам, предусмотренным Земельным кодексом и федеральными законами.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами, имеют собственники зданий, строений, сооружений. Поскольку данное право является исключительным, то никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Для приобретения прав на указанные земельные участки указанные граждане и юридические лица должны обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на такие участки с приложением документов, предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.


Вопрос N 24: Хочу приобрести права собственности на земельный участок, на котором расположен находящийся у меня в собственности жилой дом. В органах местного самоуправления мне выдали внушительный перечень документов, которые я должен представить. Имеют ли право органы местного самоуправления либо органы государственной власти требовать документы, которые не предусмотрены соответствующим перечнем документов, необходимых для рассмотрения вопроса о приобретении мной прав на земельный участок?


Ответ: В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. Перечень указанных документов утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 70 от 30.10.2007.


Вопрос N 25: Какие документы мне необходимо представить для приобретения прав собственности или аренды на земельный участок, на котором расположен жилой дом, находящийся у меня в собственности?


Ответ: В соответствии с перечнем документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 70 от 30.10.2007, к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, прилагаются следующие документы:

1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

2) копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

3) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

4) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

5) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, к заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) кадастровый паспорт, а до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" - выписка из государственного земельного кадастра (кадастровый план земельного участка (разделы В.1 и В.2, а также В.3 и В.4 - при наличии соответствующих сведений в государственном земельном кадастре);

7) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.


Вопрос N 26: В моей собственности находится жилой дом. Участок, на котором расположен дом, ранее мне был предоставлен в аренду. Хотел бы переоформить права на землю и приобрести в собственность этот земельный участок. Возможно ли это?


Ответ: Да, это возможно. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных' участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.


Вопрос N 27: Хочу приобрести права собственности на земельный участок, на котором расположен находящийся у меня в собственности жилой дом. В каких случаях данный участок мне должен предоставляться бесплатно, а в каком за плату?


Ответ: Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" (введен в действие 01.07.1990), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки. Соответственно граждане, которые приобрели права собственности на указанные объекты недвижимого имущества после вступления в силу указанного Закона, могут приобрести права собственности на данные земельные участки за плату.


Вопрос N 28: Каков размер платы в Московской области за предоставление в собственность земельных участков гражданам, имеющим в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на данных участках?


Ответ: До 1 января 2010 года цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается гражданам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (т.е. до 29.10.2001) и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность (например, бесплатно), в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка. Если у указанных граждан право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, возникло после указанной даты, то цена земельного участка в этом случае устанавливается в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.


Вопрос N 29: Каков размер платы в Московской области за предоставление в собственность граждан свободных земельных участков?


Ответ: Цена продажи земельного участка принимается равной рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае если рыночная стоимость земельного участка меньше его кадастровой стоимости, цена земельного участка принимается равной кадастровой стоимости или нормативной цене земли, если кадастровая стоимость не определена.


Вопрос N 30: Наша организация приобрела в собственность здание. Участок, на котором расположено здание, ранее предоставлялся на праве постоянного пользования. Хотели бы переоформить права на землю и приобрести в собственность организации этот земельный участок. В органах местного самоуправления нам предлагают заключить договор аренды на этот участок. Вправе ли мы выбирать между заключением договора аренды и приватизацией земельного участка в таком случае?


Ответ: Право выбора в таком случае остается за Вашим юридическим лицом. Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" N 137-ФЗ от 25.10.2001 предусмотрено, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

Конституционный Суд РФ в своем определении от 25 декабря 2003 года N 512-О истолковал рассматриваемые положения законодательства следующим образом: "Указание... на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора при том, что в соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора".


Вопрос N 31: Имеют ли значение основания возникновения права собственности для реализации прав юридических лиц на выкуп земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ?


Ответ: В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, статьями 28 и 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, вне зависимости от того, относятся ли такие объекты к числу объектов, приобретенных в собственность в результате приватизации, или нет, в т.ч. и объектов, возведенных собственником на земельном участке.


Вопрос N 32: Существуют ли ограничения в количестве земельных участков, которые можно приватизировать?


Ответ: В настоящее время в федеральном законодательстве сняты существовавшие ранее ограничения в отношении количества участков, передаваемых в собственность бесплатно.


Вопрос N 33: Какие в Московской области существуют нормы земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства, крестьянского хозяйства?


Ответ: Законом Московской области N 63/2003-ОЗ от 17.06.2003 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для:

- крестьянского (фермерского) хозяйства - от 2,0 до 40,0 га;

- садоводства - от 0,06 до 0,15 га;

- огородничества - от 0,04 до 0,10 га;

- дачного строительства - от 0,06 до 0,25 га.

В случае если размер земельного участка, предоставленного гражданину в установленном порядке до вступления в силу указанного выше Закона, ниже предельного минимального размера либо превышает предельный максимальный размер, то для данного земельного участка этот размер является соответственно минимальным или максимальным.


Вопрос N 34: Кем определяются предельные размеры земельных участков, предоставляемых в собственность для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства?


Ответ: Предельные размеры указанных земельных участков устанавливаются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. При этом в каждом из муниципальных районов могут быть разные минимальные и максимальные размеры земельных участков.


Вопрос N 35: Существует ли срок для переоформления гражданами прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на земельные участки на правах собственности?


Ответ: С заявлением о государственной регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные до 29.10.2001 в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, для садоводства, огородничества, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и гаражного строительства, гражданин может обратиться в любое время в зависимости от желания или необходимости. Каким-либо сроком такое обращение не ограничено.


Вопрос N 36: Какие документы подтверждают наличие прав на земельный участок?


Ответ: Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- решения (постановления) о предоставлении земельного участка на право постоянного (бессрочного) пользования, собственности;

- любые свидетельства о праве собственности, выданные до введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом действительны все ранее выдававшиеся свидетельства: белые - с 1991 года, голубые - до 1993 года, розовые - с 1993 года;

- свидетельства, выданные после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками.

Также права на земельные участки могут подтверждаться оформленными в соответствии с законодательством правоустанавливающими документами, такими как: договором купли-продажи или дарения земельного участка; выпиской из похозяйственней книги о выделении земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства; решениями о предоставлении земельных участков.


Вопрос N 37: Если земельный участок оказался у его фактического владельца в результате "прирезки", можно ли оформить его в собственность?


Ответ: В соответствии с пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан осуществляется за плату либо согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ на праве аренды.

Таким образом, исходя из существа изложенной ситуации, указанный земельный участок с согласия органов местного самоуправления может быть предоставлен только в аренду либо в собственность за плату в порядке, установленном действующим законодательством. Бесплатное оформление в собственность самовольно занятых земельных участков действующим законодательством не предусмотрено.


Вопрос N 38: Предусмотрена ли действующим законодательством ответственность за "самозахват" земельного участка?


Ответ: Да, предусмотрена. В соответствии со статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.


Вопрос N 39: Хочу продать или подарить земельный участок, как это сделать?


Ответ: Для того, чтобы совершать какие-либо сделки (купля-продажа, дарение и т.д.) с земельным участком, необходимо, чтобы данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет. После составления соответствующего договора (соглашения) стороны договора обращаются с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности с продавца (дарителя) на покупателя (одаряемого) и государственной регистрации права покупателя (одаряемого) на земельный участок.


Вопрос N 40: В решении о предоставлении мне земельного участка не указан вид права, на котором предоставлен участок. В документе говорится просто, что данный земельный участок мне предоставлен. Как и на каком виде права я могу оформить участок?


Ответ: В соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Оформление вышеуказанных земельных участков осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ путем государственной регистрации права собственности на данный земельный участок.


Вопрос N 41: Еще в советское время мне достался по наследству жилой дом от родителей, но земельный участок при нем не был оформлен в собственность. Как мне его оформить в данный момент?


Ответ: Если получен по наследству жилой дом, а также имело место приобретение недвижимости по любой другой сделке (дарение, купля-продажа и т.д.) до 01.07.1990, то в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-1 "О собственности в СССР" (введен в действие 01.07.1990), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки.

Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления муниципального района Московской области, на территории которого находится данный земельный участок.