Категория:Основные сегменты рынка загородной недвижимости

Версия 12:30, 9 апреля 2013

Основные сегменты рынка загородной недвижимости

Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Классификация объектов загородной недвижимости

К основным сегментам рынка загородной недвижимости можно отнести:

1. Земельные участки:
   • по типу будущей постройки -
     • участки с подрядом. Приобретая такой земельный участок, покупатель обязуется построить на нем дом силами продавца. Это означает, что именно продавец будет диктовать и сам проект дома, и его стоимость. Возразить ему в этом случае будет невозможно. Продажа таких земельных участков была популярна лишь в докризисные времена, когда купить свободный участок земли по приемлемой цене было затруднительно. В посткризисное время продажа земли с подрядом сохранилась в некоторых коттеджных поселках, где застройщики соблюдают единый архитектурный стиль;
     • участки без подряда – это земельные наделы, реализуемые владельцами коттеджных поселков, без обязательного подряда на строительство: покупатель сам волен выбирать проект, архитектора, подрядчика, сроки застройки и т.д. Главное при этом оставаться в рамках закона, определяющих условия использования тех или иных категорий земель. Так, например, если это земли населенных пунктов с разрешенным использованием под ИЖС, сроки строительства не должны превышать 3 года с момента приобретения участка, а высота дома должна быть не выше 3 этажей;
   • по составу -
     • индивидуальные (минимальных размеров, выделяемые для жилищного строительства: ИЖС - 10-15-25 соток, дачное строительство - 8-12 соток, садоводство - 6-8 соток; участки в стародачных местах - 6-100 соток);
     • массивы (крупные земельные участки от 1 гектара до нескольких десятков и сотен гектар: часто в категории земли сельхозназначения, дачное строительство, садоводство, крестьянско-фермерское хозяйство, фермерское хозяйство).
2. Жилая недвижимость:
   • по типу застройки -
     • коттедж в составе коттеджного поселка;
     • жилой домЖилой дом, часть жилого дома – индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании в населенном пункте;
     • коттедж, дача в стародачном месте;
     • дом в садовом товариществе;
   • по площади -
     • летние домики (до 100 м2);
     • дома (до 160 м2);
     • таун-хаусы (100-350 м2);
     • коттеджи (от 150 до 500 м2);
     • особняки, резиденции, усадьбы (от 500 м2);
   • по типу жилья -
     • многоквартирные жилые домаЖилой дом, часть жилого дома – индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (МЖД) / многоэтажные дома;
     • таунхаусы. К данному формату можно также отнести новый вид загородных поселений – усадьбы, ранчо, лэйнхаусы, квадрохаусы, дуплексы, твинхаусы и пр., – имеющие сходные технические характеристики.
     • частные дома (дачи, коттеджи);
   • по составу -
     • основные (резиденции и усадьбы, особняки, коттеджи, дуплексы, дома, таунхаусы, летние домики);
     • вспомогательные (баня, гараж, бассейн, гостевой дом, хозблок);
   • по типам и техническим характеристикам (подробнее - в разделе `Технические особенности объектов загородной недвижимости`) -
     • капитальные (кирпичныеКирпичный дом - здание, все стены которого (внутренние и наружные) выполнены из кирпича., монолитные из блоковБлок – это конструктивный сборный элемент или изделие, обычно заводского изготовления, применяемые как в индустриальном (типовом) домостроении, так и в индивидуальном строительстве. Среди достоинств блочных домов можно назвать относительную быстроту и дешевизну строительства. Помимо этого, блоки обладают самоустойчивостью, то есть не требуют дополнительного каркаса. В настоящее время на рынке новостроек Москвы и Подмосковья доля блочных домов невелика (в основном это малоэтажные дома), гораздо чаще блоки применяются в каркасно-монолитном домостроении., пласт-бау);
     • некапитальные (засыпные, щитовые, каркасные, брусовые, бревенчатые, облицованные кирпичом, из пеноблоков, сендвичи);
     • комбинированные;
   • по степени готовности -
     • незавершенные строительством (недострой, коробка, без внутренней отделки, под чистовую отделку, `под косметику`);
     • завершенные строительством (под ключ, жилой, под снос).

Объекты вне сегментов (неликвиды)

Ниже приведены признаки объектов ЗН, обладая которыми, объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). скорее всего выпадет из приведенных выше сегментов рынка ЗН. Такие объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). часто называют неликвидными, или просто `неликвиды`:

• участки площадью менее 5 соток;
• дома (эконом, бизнес) площадью свыше 550 - 850 м2;
• недострои;
• дома-коттеджи с явными строительными дефетками (требующих значительных затрат на их исправление);
• дома `под отделку` площадью более 500 м2;
• недвижимость для проживания, расположенная на трассах, вдоль ж/д, у аэропортов, рядом с промзонами, коровниками, свинарниками, кладбищами, ЛЭП и пр.;
• дорогие дома среди дешевых строений;
• откровенно СТРАШНЫЕ дома;
• объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., где нет коммуникаций и их невозможно получить;
• части/доли домов с ЗУ менее 6 соток, которые собственники не хотят продавать совместно;
• объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., стоимость которых выше рыночной более чем на 25%.