Оценка объекта

Текущая версия на 01:47, 13 февраля 2012

Перед согласованием стоимости объекта, необходимо провести ее оценку. Оценка объекта подразумевает определение рыночной стоимости права собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

Основные подходы к оценке

Основные подходы к оценке объектов городской недвижимости:

1. Сравнительный подход – наиболее часто используется в оценке стоимости различных объектов. Рынок жилой недвижимости Москвы уже сформирован, и информация, касающаяся ранее совершенных сделок купли-продажи аналогичных объектов, является доступной.
2. Затратный подход – метод профессиональных оченщиков, использующийся в основном для страхования объектов. Основывается на изучении стоимости объекта, исходя из затрат понесенных на строительство: стройматериалы, транспортные расходы, оплата труда строителей, уплата налогов. Он не только учитывает все суммы расходов, но и основывается на инфляции, износе здания, удорожании конструкции и других факторах. Следует учитывать, что полученная таким способом стоимость не является основной стоимостью объекта – существующий дефицит жилья предопределяет цены, и поэтому на рынке стоимость объектов создается из соотношения спроса и предложения.

В рамках любого из этих подходов сама процедура оценки может быть выполнена:

1. Профессиональным оценщиком.
2. Риэлтором.
3. Самим клиентом.

В процессе проведения оценки объекта городской недвижимости учитываются следующие параметры:

1. Общие -
   • наличие и готовность документов (недвижимость, свободная юридически, когда на её площади никто не зарегистрирован, и свободная физически, когда в ней никто не проживает, оценивается дороже, чем так называемый противоположный вариант, когда владельцы ждут покупателя, чтобы одновременно с продажей квартирыКвартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. купить себе альтернативу);
   • статус объекта (очень важно, где расположен объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). недвижимости. Причем основной фактор, от которого зависит стоимость – не экологические и инфраструктурные показатели, а сложившаяся престижность района);
   • количество лет в собственности (если больше 3-х лет, продавец освобождается от уплаты налогов);
   • на основании каких правоустанавливающих документов собственник владеет объектом (договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. передачи, договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. купли-продажи, договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. дарения, договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. ренты, наследство, справка ЖСК о выплаченном пае, решение суда и др.).
2. Технические -
   • местоположение;
   • инфраструктура (метро, парки, сады, школы, магазины);
   • тип строения (панель, кирпич, монолит);
   • изолированность, метраж комнатКомната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.;
   • материал перекрытий;
   • вид из окон;
   • тип горячего водоснабжения (центральное или газ-колонка);
   • состояние объекта (ремонт);
   • площадь кухни;
   • наличие балкона и лифта (особенно, если этаж выше третьего).

Сравнительный подход

При сравнительном подходе используют один или несколько методов проведения оценки:

• online оценка;
• обзвон агентств;
• обзвон аналогичных вариантов.

В настоящее время появилось достаточно много сервисов бесплатной оценки объектов городской недвижимости в режиме online. Если вам интересно как оценить стоимость объекта, то зайдите, например, на сайт irn.ru. Подобные сервисы ориентированы в первую очередь на приблизительную стоимость объекта. Часто ими пользуются риэлтеры для привлечения потенциальных Клиентов. Ведь есть большая вероятность, что человек, который заинтересовался стоимостью своего имущества собирается его продавать. Вот тогда и могут потребоваться услуги риэлтора. Иногда такую online оценку называют экспресс оценкой. Но следует понимать, что, давая такую экспресс оценку, вы не сможете ее предоставить в компетентные органы, исчислить госпошлину для суда или заплатить нотариальную пошлину при оформлении объекта по наследству. Оценка стоимости объекта в Москве, полученная таким способом, может выполнена любым агентом по торговле недвижимостью.

Обзвон агентств

Под видом потенциального продавца позвонить в агентство и сказать "Я хочу продать свою квартируКвартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении., сколько она стоит?". Следует быть готовым к тому, что вас начнут соблазнять на заключение договора и что разброс цен будет состовлять 30-40% от стоимости объекта.

Обзвон аналогичных вариантов

Необходимо найти такой объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). (ИРР, газеты, базы данных), за который уже внесена предоплата или который продан. Следует узнать окончательную цену объекта - это и будет рыночная цена на сегодняшний день.