Категория:Продажа

Версия 16:44, 30 мая 2011

МИЭЛЬ - Знание > Проекты > Новый СТАР*Т > Технология проведения сделки на рынке загородной недвижимости

ТЕХНОЛОГИЯ
работы с загородной недвижимостью
(продажа)

1. Получение объекта на продажу

• Звонок из 'call-центра' (звонок в Компанию – для франчайзи) с предложением продать объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости).. АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. спрашивает:
  • где находится объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости).,
  • его состав (земля, дом, строения),
  • кто является собственником,
  • когда можно встретиться на объекте.
• Поиск продавца по базам данных: агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. использует информацию о продаже объектов из Интернета (сайты ИРР, НИЦ, WinNER и другие). Задача агента – найти прямого продавца. Путем методичной работы, день за днем, спустя две недели - месяц агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. сразу будет видеть в базах новые объявления о продаже ЗН и будет прозванивать только их. Основной принцип работы – локальность, т.е. выбор объектов по одному-двум смежным шоссе в радиусе не более 30-и километров  от выбранного населенного пункта. Ключ к профессионализму – территориальная специализация.
• Поиск объекта на местах. АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. объезжает выбранный им район ЗН для того, чтобы:
  • найти строящиеся объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). (зайти, познакомиться со строителями и узнать, строится ли объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). на продажу, выяснить телефон собственника);
  • «срывать» объявления и расклеивать свои объявления о покупке;
  • познакомиться с председателями СНТ, ДНТ, КИЗов, ТИЗов и т.д. (подразумевает сотрудничество по передаче информации о продающихся в них объектах. Председатели должны быть заинтересованы в передаче информации за разумные посреднические)
• Обзвонить друзей/знакомых/родственников/малознакомых для презентации себя как специалиста по загородной недвижимости.

2. Выезд на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., фото-сессия

• На объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). загородной недвижимости следует выезжать только в светлое время суток, желательно при хорошей погоде, для того, чтобы иметь возможность сфотографировать участок, дом, подъездные пути, дополнительные строения, ландшафтные работы и иные особенности объекта при наилучшем освещении и с наилучших ракурсов. Среднее время подобной встречи на объекте составляет 2 часа.
• Перед выездом на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. просит взять Клиента оригиналы и ксерокопии документов о праве собственности на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., и документов, подтверждающих наличие и законность подведения коммуникаций. В случае отсутствия ксерокопий указанных документов, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. фотографирует все привезенные собственником документы. АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. берет с собой образцы договора Компании с Актом описания объекта, который (акт) заполняется на объекте.
• АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. проверяет:
  • соответствие документов фактическому наличию объектов;
  • размер участка;
  • перестройки/переоборудование в доме;
  • наличие сервитутов;
  • работоспособность коммуникаций.
• После работы на объекте агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. исследует окружение на наличие «минусов»:
  • свалки;
  • фермы;
  • кладбища;
  • ЛЭП;
• и «плюсов»:
  • водные объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости).;
  • торговые центры;
  • спортивные центры;
  • конные базы;
  • стрелковые базы;
  • базы отдыха и досуга;
  • горнолыжные курорты и т.п.

Производить оценку стоимости объекта по телефону и даже на выезде не рекомендуется. Оценка может быть предоставлена Клиенту только после анализа полученной на объекте информации (пп. 1-4) и сопоставления информации с базами данных.

3. Заключение договора

• АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. приглашает собственника в офис Компании на заключение договора.
• Перед приходом Клиента в офис следует заблаговременно подготовить:
  • договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений.;
  • акт описания объекта;
  • распечатки из баз данных с аналогичными по характеристикам объектами (понадобятся для оценки).
• В случае наличия вопросов у Клиента по пунктам договора, особенностям сотрудничества с Компанией, комиссионным Компании, на переговоры приглашаются юрист и руководитель отдела. Спорные моменты договора могут быть согласованы между юристом и Клиентом в электронном виде до его подписания.
• В случае отказа и невозможности приезда собственника в Компанию, по согласованию с руководителем отдела, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. может заключить договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. с Клиентом в удобном ему месте (вопросы пункта 3 должны быть сняты до выезда, или агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. будет отвечать на них самостоятельно).

4. Предварительная проверка документов на земельный участок

• Отснятые копии документов (или оригиналы) агентом предоставляются на проверку юристу отдела. Юрист отдела заполняет протокол предварительной проверки объекта, в котором указывает, какие документы оформлены надлежащим образом, какие не оформлены, что нужно оформить и как. Юрист также проверяет соответствие предоставленных собственником документов на коммуникации, подтверждает их достаточность или запрашивает дополнительные документы. Если документы в полном порядке, в протоколе предварительной проверке юрист пишет: «объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). готов к продаже».

5. Документы оформлены?

• Если документы не готовы, юрист самостоятельно (связавшись с оформителями в районе нахожденя объекта) или путем направления запроса в службу оформления, составляет смету (коммерческое предложение собственнику) о сроках и стоимости затрат и услуг Компании по подготовке документов к сделке.
  • Если КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. не нуждается в услугах Компании по оформлению документов к сделке и обещает сделать все самостоятельно, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. должен контролировать соблюдение сроков оформления и получать документы, которые оформил собственник.
  • Когда КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. готов оплачивать услуги Компании и нести расходы на оформление документов к сделке, Компания заключает с ним договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. на оформление. КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. оформляет доверенность на непосредственного оформителя, по итогу получения документов договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. закрывается Актом об исполнении.
  • Если КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. говорит, что денег у него нет и/или он не хочет оформлять документы до нахождения покупателя, то, к сожалению, документы начнут оформляться после внесения предоплаты покупателю. В этом случае возможен срыв селки из-за нарушения сроков оформления, выявления в процессе оформления несоответствий документов фактическому состоянию объекта, споров с соседями и т.д.

6. Оценка объекта

• Ни в коем случае не следует производить оценку при первичном выезде. Методы оценки. Отчет об оценке передается Клиенту.

7. Размещение в базе данных 'KROION'

• Целиком внести правила размещения объекта в базе данных KRONION (приложение к соглашению о мультилистинге, можно запросить у Матвеевой).
• ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). в KRONION разещается агентом самостоятельно после проверки документов юристом и после заполнения протокола о предварительной проверке. АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. предоставляет менеджеру отдела договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений., проверенный юристами. Менеджер отдела выпускает объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). в базу после проверки правильности внесения данных агентом, в том числе в части отражения комиссии Компании, соответствия представленных документов по объекту и коммуникациям.

8. Разработка и реализация рекламной кампании с Клиентом

• Рекламная кампания разрабатывается вместе с Клиентом.
• В процессе ее разработки необходимо отобрать лучшие фотографии объекта.
• После отбора фотографий создаются и согласовываются тексты рекламных объявлений.
• При необходимости Клиенту предлагается создать виртуальный тур по объекту.
• Выбор источников рекламирования объекта.
  В соответствии с маркетинговой политикой Компании, в случае размещения объекта в базе 'KRONION, объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). попадает на сайт Компании, откуда в течение одного дня подкачивается на популярные Интернет-ресурсы, посвященные недвижимости, например, ИРР. Точный список этих ресурсов можно уточнить у менеджера отдела или в управлении Маркетинга УК Холдинга. В результате такого размещения информации об объекте 70-75 % покупателей узнают об этом объекте через Интернет. С эффективностью размещения рекламы можно ознакомиться на диаграммах (***запросить в маркетинге отчет об эффективности рекламы, взять две диаграммы, откуда приходят звонки Клиентов: анализ общих входящих звонков и анализ звонков в отдел***). В связи с этим, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. может обосновывать Клиенту эффективность и достаточность затрат Компании на Интернет-рекламу объекта и согласовывать расходы Клиента (за всю рекламную компанию платит КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения.) по продвижению объекта через другие источники рекламы. Согласованная рекламная кампания может финансироваться Клиентом поэтапно.
  К основным источникам рекламы относят:
  • печатные издания стандарт (ИРР газета, ИРР фото, НИЦ газета, НИЦ журнал);
  • глянцевые печатные издания: «Искусство выбора», «Мир и дом», «Галерея недвижимости» и т.п.;
  • рекламные листовки;
  • баннер на объекте (растяжка на доме – «продажа и телефон»);
  • реклама на щитах;
  • реклама на перетяжках;
  • информация для соседей и председателя. АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. должен познакомиться с соседями и председателем СНТ, ДНТ, КИЗ, ТИЗ и т.п. с целью выявления негативной информации об объекте (споры, задолженности, суды, обременения), а также с целью привлечения указанных граждан к процессу продажи. Соседи могут предлагать объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). своим родтвенникам,  близким друзьям, т.к. они заинтересованны в их проживании рядом. Председатель может обладать информацией о продаже других объектов и будет готов сотрудничать в поиске покупателя за посреднические;
  • рекламные объявления по месту нахождения объекта. С целью нахождения покупателя непосрдственно в районе нахождения объекта, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. может размещать рекламные объявления на досках объявлений, автобуснх становках, железнодорожных станциях и других местах массового скопления людей, находящихся в непосредственной близости от объекта;
  • индивидуальный сайт. Создавать сайт с целью продвижения информации об объекте в Интенете можо и нужно только при согласии собственника оплачивать размещение контекстной рекламы в Интернете, в противном слуае созданный сайт никогда никем найден не будет.
  • электронные рассылки целевой аудитории. Например, в случае продажи объекта с собственным причалом агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. может организовать целево размещение рекламы среди членов яхт-клубов, судовых обществ и т.п. Получить элктронные адреса можно в соответствующих организациях по договоренности или самостоятельно через Интернет или базы данных различных органов и организаций.
  • иное. В каждом конкретном случае необходимо придумывать уникальные рекламные ходы, специфичные для объекта, часто именно нестандартная реклама способна привлечь покупателей.

9. Прием звонков

• Переключение звонков по объектовой рекламе происходит на телефон агента или в отдел (на дежурного агента). Решение о таком переключении принимает руководитель. По звонку потенциального покупателя или его представителя, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. предоставляет дополнительную информацию об объекте. В случае отсутствия интереса в просмотре объекта, предлагает покупателю подобрать другие объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). загородной недвижимости по его запросу.

10. Показ объекта

• Показ объета может происходить в присутствии или отсутствии собственника. Задача агента – убедить собственника привести объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). в порядок перед началом показа: (убрать вещи, строительный мусор, скосить траву и т.п.). Если показ производится в присутствии собственника, желательно договориться с собственником о том, что он не встревает в процесс презентации дома, не принимает решение о снижении стоимости объекта по просьбе покупателя, и любые вопрос покупателя предлагает обсудить через Компанию. Это делает потому, что описывая свой объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., собственник стремится преукрасить значимые для него стороны объекта, рискует показать свою заинтересованность в скорейшей продаже объекта, может не к месту и не вовремя сообщить о недостатках объекта, что сделает показ неэффективным. С точки зрения торга, продавец, который с готовнстью уступает в цене по первому предложению покупателя на объекте, как правило сталкивается с дальнейшим торгом.
• Показ производить желательно в светлое время суток, помимо самого объекта нужно показать привлекательные места в окружении объекта (пляжи, спортивные сооружения и т.д.).
• По итогам показа агенту следует подписать с покупателем лист просмотра, в котором должна содержаться информация о мнении покупателя об объекте и который защитит интересы Компании в случае желания покупателя и/или продавца договориться без Компании.

11. Покупатель готов брать?

• Если пкупателю не понравился объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., то можно предложить ему подобрать другой объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). в соответствии с его требованиями.
• Если покупатель готов брать объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., то агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. согласовывает с руководителем отдела и покупателем дату и время внесения предоплаты в Компанию, размер предоплаты и предлагает покупателю дополнительные услуги по проверке выбранного объекта. Мы можем проверить рзмер и правильность расположения земельного участка, наличие или отсутствие межевания на земельный участок, наличие неузаконенных перепланировок в доме, а также законность перехода прав собственности по объекту (истории) и т.п.
  • Торг по цене.
    Если покупатель готов брать объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). при условии снижения стоимости, то агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. согласовывает с руководителем отдела время внесения предоплаты под торг. Покупатель приезжает в Компанию, вносит небольшие средства для обеспения серъезности намерений торга и подписывает соглашение о торгах, в котором указывается, сколько стоит объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., за сколько он готов его купить и срок проведения торгов. После внесения предоплаты агнтство извещает продавца о том, что есть предложения покупателя о снижении стоимости и сроки о принятии решения. Если продавец согласен, то с ним подписывается новое соглашение о стоимости объекта. Если продавец не соглсен, то покупатель вправе забрать предоплату, либо продолжить торги от иной суммы. Указанная процедура реомендована только в случае готовности продавца к снижению стоимости объекта, а также в случае разумности требований покупателя. Внесение денег защищает Компанию от претензий со стороны продавца в случае отказа покупателя от приобретения объекта после торга. Вместо процедуры торгов, через агентство можно согласовать встречу в агентстве между продавцом и покупателем по торгам, результаты торгов зафисировать в протоколе ведения переговоров.

12. Покупатель заказывает дополнительные услуги?

13. Заключение договора на дополнительные услуги

• АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. участвует в сборе документов и выполняет распоряжения юриста и/или руководителя (возит бумаги).
• Если КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. выбрал дополнительные услуги, то параллельно с внесением предоплаты в агентство или собственнику, КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. заключает с Компанией договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. на дополнительные услуги.
• Компания осуществляет проверку интересующих покупателя сведений. Например, если выбрана проверка месторасположения и размера участка, то Компания вызывает геодезистов, которые обмеряют участок, снимают угловые точки, сверяют с кадастровой картой и предоставляют план-схему нам.

14. Результат проверки передается покупателю

• Результат проверки по п. 13 передается покупателю.

15. Выявлены факты, препятствующие продажи

• Если в результате проверки, заказанной покупателем, выявлены несоответствия сведений, заявленных продавцом, и/или обнаружены факты, которое в дальнейшем могут привезти к расторжению договора купли/продажи или признанию его недействительным, Компания представляет Клиенту юридическое заключение по указанным рискам.

16. Покупатель решает брать или не брать

• Несмотря на выявленне несоответствия, покупатель может принять решение о покупке объекта, тогда мы предлагаем ему застраховать титул (сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. от расторжения). Страхование производится всеми крупными страховм компаниями, в том чисе нашими партнерами РОСНО и РосГосСтрах и составляет от 0.7 до 1.5 % от стоимости объекта, сроком на три года.
• Если покупатель  принимает решение не брать объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., то мы предлагаем подобрать другой объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). или расстаемся. При этом все внесенные предоплаты в Компанию и/или продавцу возвращаются покупателю за исключением расходов по договору на допуслуги.

17. Зключение предварительного договора между продавцом и покупателем

• Если существует разрыв во времени между выбором объекта и реальными сроками выхода на сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. (у продавца не готовы документы, у покупателя будут деньги через месяц и более, а также иные причины), то рекомендовано заключение предварительного договора купли-продажи объекта напрямую между покупателем и продавцом в офисе Компании. Предварительный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. составляется юристом отдела, заключается при наличии оригиналов документов с обязательным заполнением приложений (акт описания объекта, перечень фактов, которые могут привести к расторжению договора, заявлений о выявленных несоответствиях и т.п.). Вместо заключения предварительного договора в том числ при категорическом несогласии покупателя заключать с продавцом договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений., агентство заключает с покупателем от имени продавца соглашение (п. 22).

18. Покупатель передает задаток/аванс продавцу

• При заключени предварительного договора покупатель передает продавцу задаток или предоплату на условиях, согласованных со сторонами.
• Продавец выдает расписку о полученнии предоплаты.

19. Агентство получает комиссию от продавца?

20. Комиссия закладывается в ячейку на сделке

• Если собственник не согласен отдавать на этом этапе всю или часть комиссии Компании, то комиссия или ставшаяся ее часть закладывается в отдельную банковскую ячейку на сделке.

21. Агентство берет комиссию от продавца

• Из внесенной предоплаты Компания забирает у продавца всю или часть комиссии под гарантийное письмо.

22. Агентство заключает соглашение с покупателем от имени продавца

• Если разрывы во времени между внесением предоплаты и сделкой не существует,  также, если оригиналы документов продавца находятся в офисе, или если с продавцом заключен жесткий эксклюзивный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений., Компания предлагает покупателю внести предоплату и заключает с покупателем соглашение о приобретении объекта от имени продавца, в котором фиксируются сроки выхода на сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., валюта расчета, банк закладки, физическое и юридическое освобождение объекта и т.п. по согласованию с продавцом. В случае, если покупатель не желает заключать предварительный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. купли-продажи объекта (п. 17) с продавцом, а также соглашение с покупателем в Компании (п. 22), то Компания согласовывает между покупателем и продавцом время и место закладки денежных средств, дату подписания договора купли-продажи, передает сторонам образцы заявлений и доверенностей, необходимых для сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., и обеспечивает предоставление продавцом иных документов по запросу покупателя (справки об отсутствии задолженности, по комуникациям и т.п.) (п. 24).

23. Передача продавцу задатка

• Руководиель отдела принимает решение о необходимости передачи продавцу задатка из внесенной покупателем предоплаты. Передача задатка рекомендована в случае отсутствия эксклюзивного договора с продавцом или отсутствия в Компании оригиналов документов с целью финансового закрепления продавца. Задаток передается при подписани финансового соглашения с продавцом и получении оригиналов документов.

24. Подписание финансового соглашения

25. Сбор документов для сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

• Независимо от передачи или непередачи задатка продавцу (п. 23), заключения или незаключения предварительного договора (п. 17), внесения или невнесения предоплаты в Компанию (п. 22), если продавец согласен выходить на сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. без предоплаты и Компанией согласована комиссия в отдельную ячейку на сделке, то Компания собирает документы, необходимые для сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.. Расходы по сбору указанных документов несет продавец.

26. Организация взаиморасчетов между продавцом и покупателем и закладка комиссии в ячейку (если не получена ранее)

• АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента.:
  • получает из выбранного сторонами банка образец договора доступа к ячейке под сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.;
  • согласовывает порядок его заполнения с юристами отдела;
  • бронирует время и ячейку (ячейки);
  • предупреждает стороны о затратах на аренду ячейки и условиях хранения ключей и расписок;
  • предлагает сторонам отдать на хранение в Компанию под гарантиные письма расписки по объекту и ключи от ячеек;
  • готовит гарантийные письма;
  • приезжает в банк;
  • заполняет условия доступа в договоре аренды банковских ячеек;
  • проверяет паспортные данные сторон.

Проверку денег и закладку их в банковскую ячейку стороны сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. осуществляют самостоятельно.

• Если Компанией не получена плностью или частично комиссия путем внесения предоплаты покупателем (п. 22), или от продавца (после заключения предварительного договора, п. 19), Компания арендует за свой счет дополнительную ячейку, куда покупатель закладывает комиссию или оставшуюся ее часть. Условием доступа Компании к указанной ячейке должен являться зарегистрированный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. купли-продажи или выписка из ЕГРП.

27. Подписание договора купли-продажи

• ДоговорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. может быть составлен юристом отдела или представителем покупателя или продавца. Не менее чем за два дня до сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. составленный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. должен быть разослан сторонам на согласование. Подписывается договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений., как правило, в банке.

28. Государственная регистрацияГосударственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. и получение документов

• Подписанный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. купли-продажи, правоустанавливающиеПравоустанавливающий документ - документ, устанавливающий кому принадлежит право собственности на то или иное недвижимое имущество. Вид правоустанавливающего документа меняется в зависимости от способа приобретения имущества в собственность. документы, доверенности на регистраторов, завления супругов и иные документы, необходимые для сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. забирает у сторон и передает регистратору, в регистрационную палату и полуает расписку о принятии документов на регистрацию. АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. может передовать дньги, необходимые для регистрации (в подавляющем большинстве случаев, расходы по регистрации, составлению ДКП и аренде банковской ячейки несет покупатель). В дату, указанную в расписке, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. забирает из регстрацонной палаты зарегистрированные документы и тщательно проверяет выданные свидетельства на наличие ошибок. В случае обнаружения ошибок и наличие надлежащих полномочи в доверенности, сразу сдает свидетельство на перерегистрацию.

29. Передача объекта

• В слуае необходимости, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. присутствует при передаче объекта, ключей, расчетных книжек, дополнительного имущества на объекте.

30. Закрытие сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

• Продавцу передается зарегистрированный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений., ключи от ячейки (если хранило агентство), подписывается с ним акт сдачи-приемки выполненных по договору работ, забираются гарантийные письма.
• Сформированный юристом отдела пакет документов по сделке агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. отвозит в корпоративный департамент.
• АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. оплачивает на расетный счет Компании сумму, указанную в договоре с Клиентом. Указанная сумма может быть оплачена Клиентом самостоятельно до подачи ДКП на регистрацию. В этом случае ему выписывается платежное поручение.