Покупка

1. Прием заявки

• АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. может получить запрос Клиента на подбор объекта ЗН из разных источников:
  • по телефону из Call-центра;
  • приход в офис;
  • работа с собственными клиентами и т.д..
• При приеме заявки важно уточнить:
  • работает ли с кем-то клиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения.;
  • смотрел ли то, что ищет;
  • готов ли оплачивать услуги Компании;
  • является ли КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. агентом (представителем покупателя, агентом [сам что-то делает], посредником [ничего не делает, только денег берет]).

2. Выяснение потребностей Клиента

• Следует определиться с:
  • предполагаемым бюджетом покупки;
  • возможностью/необходимостью использования ипотеки;
  • территориальную привязку выбираемого объекта (шоссе, удаленность от Москвы, конкретные населенные пункты [если есть]),
• Кроме того, необходимо уточнить состав объекта:
  • участок (размер, под застройку или уже застроенный, с лесными деревьями или без, наличие ландшафтного дизайна);
  • строения (дом для сезонного проживания – дача, для круглогодичного проживания, таунхаусТаунхаус - многоуровневая квартира с отдельным входом, автономной системой теплоснабжения и небольшим земельным участком., дополнительные строения [гаражи, бани, бассейны, дома для прислуги и т.п.]).
• Важно узнать о желаемых коммуникациях: электричество, газ, вода, канализация.
• Слудет выяснить у покупателя наличие конкретных требований:
  • количество спален (по составу семьи),
  • расположение только в охраняемом коттеджном поселке,
  • строго наличие газа,
  • близость водных объектов т.п.

При выяснении потребностей Клиента рекомендуется не слишком «закапываться» в пожеланиях клиента, т.к. большинство из них сами не четко представляют, чего они хотят (КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. ищет дом, а в итоге покупает участок под застройку) и, нарисовав идеальную картину, с трудом рассматривает реальные варианты, не подходящие под этот образ.

3. Заключение договора на подбор и сопровождение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. (не обязательно эксклюзивный)

• При заключении договора на подбор объекта и сопровождение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. в него вносятся характеристики подбираемого объекта и количество вариантов, которые Компания обязуется подобрать Клиенту.
  При заключении договора КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. обязан внести предоплату в размере 30% от стоимости услуг по договору. Указанная сумма идет на оплату услуг Компании, если Клиенту подобрано указанное в договоре количество объектов (и подписаны листы просмотра!), КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. приостанавливает поиск или отказывается от дальнейшего поиска объектов.

4. Предлагаются к просмотру объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). из базы КРОНИОН и ведется работа по мультилистингу

• При обсуждении вопроса о заключении договора, КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. может отказаться от заключения какого-либо договора с Компанией, прося показать только то, что есть в базе Компании. В этом случае агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. может выбирать из базы КРОНИОН любые и подходящие для Клиента объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). и предлагать их для просмотра. Отобранные варианты рекомендовано показать Клиенту при его приходе в офис, можно переслать на электронную почту, а также можно сообщить номер объекта в базе данных, чтобы КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. посмотрел самостоятельно.
  В случае одобрения варианта для просмотра, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. согласовывает с агентом продавца время просмотра, задает дополнительные, интересующие Клиента вопросы, и обязательно лично присутствует на просмотре. На просмотр следует попросить взять покупателя паспорт, он будет необходим для подписания листа просмотра объекта. По итогу просмотра, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. покупателя обязан подписать с ним лист просмотра объекта.
  Если в базе КРОНИОН нет объектов, удовлетворяющих требованиям Клиента, или отсмотренные объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). его не устраивают, дальнейший подбор объектов из свободных источников возможен только после заключения договора.
  Мультилистинг. Все объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., выставленные в базу КРОНИОН, реализуются в Компании по мультилистингу (50 на 50). Это значит, что агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. продавца, выставивший объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). в базу, отдаст 50% согласованной с продавцом комиссии агентства агенту, нашедшему покупателя. В соответствии с этим разработано и действует «Соглашение о мультилистинге», в котором прописаны обязанности участников мультилистинга, правила выставления объектов в базу КРОНИОН, размеры минимального вознаграждения Компании, в зависимости от стоимости объекта, порядок распределения расходов по сделкам, порядок урегулирования споров, ответственности за несоблюдение положений о мультилистинге. Поэтому каждый агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента., работающий по загородной недвижимости, обязан изучить указанный документ и работать в соответствии с его требованиями.

5. Подбор вариантов из внешних баз

• При наличии заключенного договора с Клиентом, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. может работать не только с объектами, размещенными в базе КРОНИОН, но и с любыми доступными базами данных:
  • Холдинг ИРР (сайт, журнал, газета);
  • Холдинг НИЦ (сайт, журнал, газета);
  • WinNER;
  • сайты крупных риэлторских компаний и т.д.

6. Согласование вариантов для просмотра. Организация просмотра

• При прозвоне отобранных объектов, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. обязан задать все «каверзные» вопросы:
  • соответствует ли цена рекламной (может быть выше);
  • оформлены ли документы на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости).;
  • срок владенияПраво владения - расположение вещи, затрудняющее пользование ею всеми людьми, кроме одного или нескольких лиц, называемых владельцами. Владение — одно из правомочий собственности. Владение обычно осуществляется расположением вещи в жилище владельца, на принадлежащей ему территории, в принадлежащих ему других вещах, в одежде, на теле или в руках владельца, сокрытием в неизвестном для посторонних месте. Другие способы осуществления владения включают в себя огораживание, прикрепление, запирание на замок, охрану лично владельцем или привлеченными для этой цели людьми, нанесение или прикрепление надписей, меток, клеймение. Законное владение также охраняется государством. Законным является владение, возникшее на основе договора, закона, административного акта. Незаконным является владение в результате хищения или присвоения находки.;
  • наличие скрытых недостатков (таких как близость ЛЭП, ферм, помоек, строительных баз, рынков, промышленных предприятий, расположение объектов в зоне посадки или взлета самолетов, болото);
  • состояние подъездных дорог;
  • обязательно уточнить информацию по заявленным коммуникациям.

Если все устраивает, следует договориться о просмотре. На просмотре агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента., как всегда, должен присутствовать лично.

• Просмотр желательно организовывать в светлое время суток, так как есть возможность увидеть недостатки объекта и окружения. На просмотре агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. должен, защищая интересы клиента, попросить продемонстрировать работоспособность технических служб объекта (отопление, септики, бойлеры, теплые полы, и т.п.).

7. Готовы купить?

8. Подписание акта выбора объекта и анализ документов

• Подписание акта выбора объекта . В случае, если клиенту подошел объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., необходимо подписать акт выбора объекта. Если объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). не выбран, то продолжается работа по анализу баз данных и подбору вариантов для просмотра.
• Анализ документов. АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. совместно с юристом отдела запрашивает у продавца и/или его представителя копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., а также документы, подтверждающие заявленные коммуникации. Юрист отдела анализирует указанные документы и делает первоначальные выводы о юридической чистоте объекта.

9. Предлагаем дополнительные услуги покупателю

10. Заключение договора на дополнительные услуги

• АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. предлагает Клиенту дополнительные услуги по проверке:
  • истории объекта;
  • размеров и расположения участка (выезд геодезии),
  • соответствия размеров и наличия незарегистрированных перепланировок строений;
  • обременений (газопровод и т.п.).

Указанные услуги, а также расходы по их предоставлению (получение архивных документов, выезд сотрудников геодезических служб и БТИ) оплачиваются Клиентом при заключении договора на дополнительные услуги. Оказание обозначенных услуг возможно (в подавляющем большинстве случаев) только при согласии продавца и предоставлении им доверенности на выполнение определенных действий.

11. Передача результатов покупателю

• По результату проведенных проверок, замеров и анализа документов Клиенту предоставляется юридическое заключение по истории объекта с анализом возможных рисков утраты указанного имущества, а также несоответствии заявленных продавцом сведений и связанные с этим риски. КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. вправе отказаться от приобретения объекта, если сочтет указанные риски для себя неприемлемыми.

12. Выявлены факты, препятствующие покупке?

13. Согласование передачи задатка/аванса продавцу (представителю продавца). Запрашиваем документы, под которые продавец хочет получить аванс (задаток)

• Если покупатель отказался от дополнительных услуг, или по результатам проверок его все устроило, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. совместно с юристом:
  • согласовывает с продавцом или его представителем необходимость передачи задатка (аванса);
  • размер задатка (аванса);
  • сроки выхода на сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.;
  • место передачи задатка;
  • запрашивает образцы документов, под которые продавец хочет получить задаток или предлагает согласованные в Компании формы документов.

14. Довнесение комиссии и/или денег на передачу задатка/аванса

• КлиентКлиент - физическое или юридическое лицо, обратившееся в Компанию с целью получения профессиональных услуг на рынке недвижимости жилого и/или нежилого назначения. вносит в Компанию деньги в размере комиссионного вознаграждения Компании до передачи задатка продавцу, а так же сумму, необходимую для передачи продавцу, если деньги передает Компания.

15. Подписание преддоговора и передача задатка (аванса)

• При согласовании необходимости передачи задатка, покупатель лично, в сопровождении агента и/или юриста отдела, подписывает согласованные и проверенные формы оговоров и лично передает деньги продавцу и/или его представителю. В исключительных случаях Компания сама по поручению Клиента может передать продавцу или его представителю задаток (аванс).
  В предварительном договоре (или ином согласованном документе) должны быть указаны дополнительные документы, необходимые покупателю для уменьшения риска приобретения объекта (заявление о наследстве, заявление о неоформленных строениях и т.д.), а также необходимость возврата задатка (аванса) в случае обнаружения покупателем или его представителем (Компанией) фактов, которые могут привести к утрате права собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). в будущем. Все вышеуказанные действия по поручению Клиента может выполнить Компания.
  Если у продавца нет необходимости в получении задатка/аванса, покупатель и продавец могут выйти сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. без подписания каких-либо предварительных документов.
  Рекомендовано: если сделкаСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. купли-продажи объекта оттягивается по просьбе продавца (неоформленные документы, отсутствие собственника в Москве, необходимость снятия залога, дооформление коммуникаций и т.д.) или по просьбе покупателя (необходимо время для сбора денег, необходимо продать другой объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., физическое отсутствие в Москве и т.д.) необходимо настаивать на подписании между сторонами предварительного договора с обязательной передачей задатка. Только финансовая ответственность сторон может гарантировать соблюдение сроков, неизменность стоимости объекта и способна в полной мере защитить интересы покупателя.

16. Организация взаиморасчетов

• АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента.:
  • получает из выбранного сторонами банка образец договора доступа к ячейке под сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.;
  • согласовывает порядок его заполнения с юристами отдела;
  • бронирует время и ячейку (ячейки);
  • предупреждает стороны о затратах на аренду ячейки и условиях хранения ключей и расписок.
  • предлагает отдать на хранение в Компанию (под гарантийные письма) расписки по объекту и ключи от ячеек;
  • готовит гарантийные письма;
  • приезжает в банк;
  • заполняет условия доступа в договоре аренды банковских ячеек;
  • проверяет паспортные данные сторон.

Проверку денег и закладку их в банковскую ячейку стороны сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. осуществляют самостоятельно.
В целях защиты интересов покупателя Компания настаивает на передаче ей на хранение расписки от продавца или на закладке указанной расписки в другую банковскую ячейку, доступ к которой получает покупатель после регистрации сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей..

17. Заключение ДКП

• ДоговорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. может быть составлен юристом отдела или представителем покупателя или продавца. Не менее, чем за два дня до сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., составленный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. должен быть разослан сторонам на согласование. Подписывается договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений., как правило, в банке.

18. Государственная регистрацияГосударственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. и получение документов

• Подписанный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. купли-продажи, правоустанавливающиеПравоустанавливающий документ - документ, устанавливающий кому принадлежит право собственности на то или иное недвижимое имущество. Вид правоустанавливающего документа меняется в зависимости от способа приобретения имущества в собственность. документы, доверенности на регистраторов, заявления супругов и иные документы, необходимые для сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. забирает у сторон и передает регистратору, в регистрационную палату, и получает расписку о принятии документов на регистрацию. АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. может передавать деньги, необходимые для регистрации (в подавляющем большинстве случаев, расходы по регистрации, составлению ДКП и аренде банковской ячейке несет покупатель). В дату, указанную в расписке, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. забирает из регистрационной палаты зарегистрированные документы и тщательно проверяет выданные свидетельства на наличие ошибок. В случае обнаружения ошибок и наличие надлежащих полномочий в доверенности, сразу сдает свидетельство на перерегистрацию.

19. Передача объекта

• В случае необходимости, агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. присутствует при передаче объекта, ключей, расчетных книжек, дополнительного имущества на объекте. Особое внимание следует уделить документам подтверждающим отсутствие задолженностей, техническим документам (проекты, планы, разводки, договора на гарантийное обслуживание техники и т.п.)

20. Закрытие сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

• Покупателю передается зарегистрированный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. и свидетельства, подписывается с ним акт сдачи-приемки выполненных по договору работ, забираются гарантийные письма (если выдавались). В случае работы по мультилистингу (если нет договора с покупателем) с покупателем подписывается только акт об исполнении по договору поручения, если деньги принимались по договору поручения.
  Сформированный юристом отдела пакет документов по сделке агентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. отвозит в корпоративный департамент.
  АгентАгент - лицо, привлеченное Компанией по гражданско-правовому договору либо сотрудник Компании, с которым заключен трудовой договор; лицо, принимающее непосредственное участие в сопровождении Клиента Компании при оформлении сделки, и действующее в интересах Компании и Клиента. оплачивает на расчетный счет Компании сумму, указанную в договоре с клиентом. Указанная сумма может быть оплачена клиентом самостоятельно до подачи ДКП на регистрацию. В этом случае ему выписывается платежное поручение.