Положение о протоколе сделки в части городской недвижимости

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Протокол сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. (далее по тексту – Протокол) и приложения к нему являются единственными документами, разрешающими и определяющими условия проведения сделок с городской недвижимостью.

1.2. Положение «О протоколе сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. в части городской недвижимости» (далее по тексту – Положение) определяет форму Протокола и приложений к нему, устанавливает порядок их заполнения.

1.3. Произвольное изменение формы Протокола и/или приложений к нему не допускается.

1.4. Любая подпись, проставленная в Протоколе и/или приложениях к нему, влечет за собой персональную ответственность сотрудника, подписавшего документ.

1.5. Нарушение установленных правил заполнения протокола считается несоблюдением технологии работы при подготовке и проведении сделок с объектами городской недвижимости.

ПРАВИЛА ЗАПОЛНЕНИЯ ПРОТОКОЛА И ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ПРОВЕРОК

2.1. Протокол заполняется в следующих случаях:

• на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). городской недвижимости (далее по тексту – ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости).), участвующий в сделке, в которой Офис Сети представляет интересы эксклюзивного продавца и/или эксклюзивного покупателя;
• на каждый альтернативный ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., участвующий в сделке (Объекты, расположенные ниже по цепочке), если:
  • объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). приобретается нашим эксклюзивным продавцом в качестве альтернативного;
  • объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). приобретается на основании распоряжения органов опеки и попечительства;
  • объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). связан с другими объектами в силу договора (ст. 157 ГК РФ);
• на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., в отношении которого проводится юридическая проверка на основании соответствующего договора с Клиентом.

В том случае, если правоустанавливающим документом на Объекты, подпадающие под правила заполнения Протокола, указанные выше, является договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. мены, Протоколы заполняются на все Объекты, участвовавшие в мене. По остальным Объектам, участвующим в альтернативной сделке, Протокол заполняется в усеченном виде, в соответствии с п. 3.7 раздела 3 настоящего Положения.

2.2. Формы Протоколов и приложения к ним приведены в Дополнениях № 1а, 1б, 1в, являющихся неотъемлемой частью настоящего Положения.

• Если Протокол заполняется по Объекту, отчуждаемому или приобретаемому по эксклюзивным договорам с покупателем на поиск и приобретение Объекта (далее – ГН-1) и с продавцом на поиск покупателя (далее – ГН-2), без проведения юридической проверки, заполняется форма № 1а.
• Если Протокол заполняется по Объекту, отчуждаемому или приобретаемому по эксклюзивным договорам ГН-1 и ГН-2, с проведением юридической проверки (ГН-7), заполняется форма № 1б.
• Если Протокол заполняется по Объекту-новостройке, в отношении которого проводится юридическая проверка, заполняется форма № 1в.

2.3. Содержание протокола отражает суть выполненных сотрудниками Офиса Сети работ, предусмотренных Рекомендациями по технологии проведения проверок по объектам городской недвижимости (Дополнение № 1г).

2.4. Повторное проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. с Объектом, участвующим в ранее проведенных Офисами Сети сделках, не является основанием для отказа от заполнения Протокола.

2.5. Протокол обязательно заполняется и подписывается в соответствующих графах – агентом, юрисконсультом и руководителем Офиса Сети.

2.6. Контроль над полнотой и правильностью заполнения Протокола и Приложений к нему, наличием в Протоколе и Приложениях к нему всех необходимых подписей, регламентированных Положением, находится в зоне ответственности руководителя Офиса Сети.

2.7. Особые условия проведения проверок по Объектам.

2.7.1. В том случае, если в процессе осуществления обязательных проверок, будут выявлены риски, которые могут впоследствии привести к признанию сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. недействительной или повлечь лишение права собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., необходимо до получения аванса за ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). / после внесения предоплаты за выбранный покупателем ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., уведомить покупателя о выявленных рисках и получить от него заявление о желании или отказе заключить договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. на оказание юридических услуг с целью минимизации / устранения данных рисков.

2.7.2. В ходе проведения юридического анализа документов, подтверждающих право собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. / право требования, юрисконсульт имеет право инициировать дополнительные проверки с целью исключения рисков, связанных с приобретением Объекта недвижимости. В том случае если подобные риски выявлены, в юридическом заключении необходимо описать Клиенту данные риски, с возможными предложениями по их минимизации.

2.7.3. Сведения и информация по Объекту:

• об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• о подлинности и действительности доверенности на отчуждение Объекта (в том числе наличие заявления собственника о подтверждении полномочий по доверенности) должны быть актуальны на дату совершения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. с Объектом.

2.7.4. Оценивая по каждому Объекту возможные риски, юрисконсульт / руководитель Офиса Сети вправе инициировать получение дополнительной информации, письменно аргументируя её необходимость в разделе III Протокола. При этом необходимо учитывать не только безопасность сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., но и вероятность подачи потребительских исков.

ТРЕБОВАНИЯ К ЗАПОЛНЕНИЮ РАЗДЕЛОВ I , II и III ПРОТОКОЛА

3.1. Все пункты Протокола должны быть заполнены – прочерки, вычеркнутые поля, отсутствие подписи сотрудника, обязанного ее проставить, не допускаются.

3.2. В полях Протокола, требующих указание одного из предложенных вариантов, актуальный вариант должен быть обведен. Указанные поля обводятся сотрудником, проставляющим свою подпись.

3.3. Информация, вносимая в поля разделов I и II Протокола, содержащих название документа, должна подтверждаться официальным документом или его копией (в случае невозможности их получения – рукописным перечнем, служебными записками).

3.4. Если информация, содержащаяся в поле разделов I и II Протокола, не относится к Объекту или его правообладателю, что следует из документов или истории Объекта, вносится запись «не относится». Запись «не относится» подразумевает обязательное наличие в соответствующем поле Протокола подписи юрисконсульта / руководителя Офиса Сети.

3.5. В строке «Внесение предоплаты за альтернативу разрешаю» Раздела I Протокола обязательно должны быть подписи юрисконсульта и руководителя Офиса Сети.

3.6. В полях раздела II Протокола допускается запись «не требуется» в тех случаях, когда это очевидно следует из документов на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). или характера сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.. Запись «не требуется» подразумевает обязательное наличие в этом поле Протокола подписи юрисконсульт / руководителя Офиса Сети.

3.7. В случае проведения усеченной проверки альтернативных Объектов (п. 2.1 Протокола), заполняются следующие поля № 1 и № 2 Протокола I раздела Протокола; во II разделе Протокола подлежат заполнению поля, касающиеся получения в копиях пакета документов, необходимых для государственной регистрации сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. и перехода права.

3.8. Протокол с заполненными агентом разделами I и II должен быть предоставлен юрисконсульту, вместе со всеми документами, подтверждающими сведения, внесенные в Протокол, не позднее, чем за 3 рабочих дня до планируемой даты сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей..

3.9. Юрисконсульт за 1 рабочий день до сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. должен заполнить раздел III Протокола, в котором излагает свои замечания и рекомендации по подготовке и/или организации сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., а также дополнительные требования по сбору и предоставлению необходимых для сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. документов.

Рекомендации юрисконсульта, в обязательном порядке, должны быть выполнены до проведения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.. По факту устранения замечаний или выполнения рекомендаций, содержащихся в разделе III Протокола, юрисконсультом должна быть сделана отметка «Замечание снято «___»____________ 20__ г.» либо «Условие выполнено «___»____________20__г.», подтвержденная подписью юрисконсульта.

ПОРЯДОК ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О ПРОВЕДЕНИИ СДЕЛКИ

4.1. До разрешения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. руководителем Офиса Сети юрисконсульт должен сделать один из следующих выводов о возможности проведения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. в раздел IV Протокола:

А) "Считаю проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. возможным";

В) "Считаю проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. возможным при соблюдении следующих условий..." (с обязательным указанием условий проведения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.);

С) "Считаю проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. нецелесообразным" (с обязательным обоснованием данного вывода, в котором должно содержаться указание на конкретные риски и их возможные негативные последствия; оценка вероятности возникновения риска; предложения мероприятия по уменьшению степени или устранению риска).

Вывод юрисконсульта должен быть закреплен в Протоколах всех форм соответствующей подписью и датой.

4.2. Если Протокол заполняется по форме Дополнения №1а (без юридической проверки Объекта), то разрешение на сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. принимается только руководителем Офиса Сети.

Если Протокол заполняется по форме Дополнения № 1б, 1в к Положению (с юридической проверкой), то разрешение на сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. принимается двумя должностными лицами Офиса Сети – руководителем и юрисконсультом.

4.3. Юрисконсульт, при принятии решения о разрешении сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., вправе:

1. разрешить проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. при условии выполнения своих замечаний (если таковые не сняты);
2. запретить проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей..

4.4. Руководитель Офиса Сети, при принятии решения о разрешении сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., вправе:

1. разрешить проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. при условии выполнения замечаний юрисконсульта;
2. разрешить проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. без учета замечаний юрисконсульта;
3. запретить проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей..