Положение о протоколе сделки в части загородной недвижимости

Предупреждение. «Шаблон:Wmi Положение об оказании риэлторских услуг» ссылается сюда, но у вас нет достаточных полномочий для доступа к ней.

Почему у меня отсутствует доступ к этой странице? Как правило, Вы не можете получить доступ к какой-либо странице по одной из нескольких причин, приведенных ниже. 1. Вы не зарегистрированы в системе Чтобы пользоваться разделами СДО, Вам необходимо представиться системе. Для этого потребуется логин и пароль для доступа к СДО - выясните их у менеджера-администратора отдела и затем введите их, перейдя по следующей ссылке. Если у вашего отдела пока отсутствует логин для доступа к СДО, Вы можете воспользоваться демо-доступом. По вопросам предоставления демо-доступа обращайтесь к сотрудникам Центра обучения по телефону +7 (495) 777-33-77 (доп. 74-74, 78-14, 75-40), а также по электронной почте sdo@miel.ru. 2. Вы зарегистрированы в системе, но не имеете прав для просмотра этой страницы Если Вы представились системе, введя логин и пароль (как в п.1), но все равно не можете увидеть содержание этой страницы, это значит, что Ваш отдел не подписан на использование текущего раздела. Для получения к нему доступа обращайтесь к менеджеру-администратору. 3. Вы находитесь в режиме демо-доступа В режиме демо-доступа открыты лишь некоторые разделы СДО, они приведены ниже. Учебные программы. Городская недвижимость. Центр обучения. Тренинги. Календарь. Наша команда. База знаний. Доступны оглавления всех разделов.

{| width=100% style="margin: 0 0 0 0; border-bottom: 1px solid;border-color:grey;"

|- ||<]] |>]] |align="right"|

Структура раздела

|}

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. По всем сделкам с объектами загородной недвижимости, в том числе по сделкам с объектами в коттеджных поселках-новостройках, оформляется «Протокол на сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. по загородной недвижимости» (далее Протокол). Протокол заполняется и подписывается Офисом Сети, представляющим интересы продавца. В Протоколе отмечаются все выполненные проверки и действия. В разделе Протокола «Особенности Объекта» отмечается осуществленные уровни проверок. Юрисконсульт вправе рекомендовать руководителю осуществление иных дополнительных проверок/действий, не предусмотренных соответствующим уровнем проверки, если, по мнению юрисконсульта, данная проверка минимизирует возможные риски для Клиента (покупателя) и исключит возможность предъявления к Офису Сети потребительских исков, письменно аргументируя их необходимость в Протоколе.

1.2. При отчуждении объекта, выставленного на продажу в программе «Автоматизированный модуль «Kronion» (независимо от наличия договора с продавцом), для сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. проводятся проверки с уровнем, соответствующим договорным отношениям Офиса Сети с приобретателем объекта.

1.3. Перед выставлением объекта в программу «Автоматизированный модуль «Kronion» осуществляется анализ представленной продавцом документации на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости).,анализируются сведения о наличии оформленных прав на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). и проведении межевания в отношении земельного участка. В случае неоформленных прав или отсутствия межевания земельного участка продавцу предлагается осуществить соответствующее оформление. Сведения о наличии или отсутствии у продавца оформленных прав на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., а также о наличии или отсутствии межевания земельного участка, вносятся в программу «Автоматизированный модуль «Kronion».

1.4. Перед выставлением объекта в программу «Автоматизированный модуль «Kronion» юрисконсульт визирует соответствующий документ, на основании которого данные об объекте вносятся в базу.

1.5. Под «сделками» понимаем любые формы сделок отчуждения объектов: купли-продажи, дарения, аренды, в т.ч. сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., имеющие в своей основе данный смысл (смена учредителей юридических лицЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету., переуступка права требования).

1.6. АКТ ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТА оформляется с продавцом для проведения любой сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., является обязательным технологическим документом. План-схема расположения Объекта в АКТЕ ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТА оформляется в соответствии с Инструкцией по заполнению. Обязательно ознакомление покупателя с информацией, заявленной в Акте (подписывается покупателем).

1.7. Если в процессе осуществления проверок выявляются риски, могущие в будущем привести к признанию сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. недействительной/незаключенной или могущие повлечь лишение прав собственности на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., необходимо до сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. уведомить об этом покупателя с разъяснением соответствующих рисков (уведомление оформляется в письменном виде независимо от наличия или отсутствия с приобретателем договора). При наличии возможности минимизировать/устранить данные риски нужно рекомендовать покупателю заключить с Офисом Сети соответствующий договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. (провести дополнительные проверки, получить необходимые заявления и пр.).

УРОВНИ ПРОВЕРОК ПРИ ПРОВЕДЕНИИ СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ ЗН

Первый уровень – ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ПРОВЕРКИ

2.1.1. Общие положения:

Данный уровень проверок проводится при сопровождении сделок независимо от наличия или отсутствия договорных отношений с покупателем. При отсутствии с покупателем договорных отношений необходимо письменно уведомить покупателя о возможности заключения между ним и Офисом Сети договора на услуги «на поиск объекта и организацию сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.»/ «на организацию сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.» и/или договора на юридические услуги (в т.ч. о том, что сведения о коммуникациях предоставлены собственником объекта, и данную информацию Офис Сети может проверить в рамках договора на организацию сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.). Уведомление имеет вид ИНФОРМАЦИОННОГО ПИСЬМА ОБ УСЛУГАХ, которое подписывается покупателем.

Для заключения между продавцом и покупателем предварительного договора купли-продажи (далее ПДКП) или финансового соглашения (далее ФС), по которому продавцу будут передаваться денежные средства в целях проверки отсутствия фактов, могущих впоследствии привести к невозможности совершения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей., отказу покупателя от сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. и/или к потребительским искам, проводятся предварительные проверки Объектов.

Факт проведения предварительных проверок до заключения ПДКП или ФС фиксируется в соответствующем разделе Протокола на сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. (раздел – «Предварительные проверки»), в котором юрисконсульт указывает:

А) о проведенном анализе и выявленных рисках;

Б) какие особые условия по Объекту должны быть указаны в ПДКП или ФС (например, если ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). приобретается за счет ипотечных средств или если ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). находится в залоге/под иным обременением/по Объекту имеются неоформленные права/земельный участок не прошел межевание/имеются задолженности за подведение коммуникаций и пр.).

В) требуется ли предоставлять покупателю перед заключением ПДКП или ФС специальное уведомление Офиса Сети (о рекомендациях по проведению проверок, о выявленных рисках на этапе проведения предварительной проверки Объекта).

2.1.2. Перечень предварительных проверок:

• Осуществляется анализ представленных продавцом документов на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства и достаточности для сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей..

• Осуществляется анализ информации, заявленной продавцом об Объекте в Акте описания Объекта и прав на него.

• Выясняются сведения о неоформленных правах на Объекты, входящие в состав Объекта (включая все хозяйственные постройки).

• Выясняются сведения о собственнике Объекта (ЦАБ, проверка документов, удостоверяющих личность; документы по юридическому лицуЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.-продавцу, в том числе проверка полномочий лица, действующего от имени юридического лицаЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.).

• Анализируются сведения о проведении факта межевания земельного участка (произведен ли обмер участка на местности, отмечены ли границы участка в кадастровом паспорте).

• Выясняются сведения по отсутствию по Объекту ограничений (обременений), правопритязаний и пр.

• Выясняются сведения, входит ли земельный участок в зону строительства ЦКАД – центральной кольцевой автомобильной дороги (визуальная проверка по карте в соответствии с описанием границ строительства).

• У продавца выясняются сведения о возможности получения согласия супруги/бывшей супруги, имеющей права на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., на отчуждение Объекта. При большом задатке/авансе или при особых условиях заключения ПДКП/ФС (например, при долгосрочном договоре) до заключения ПДКП или ФС рекомендуется получить согласие супруги продавца на отчуждение Объекта.

• Если ПДКП или ФС по каким-либо причинам будет подписывать доверенное лицо собственника на основании доверенности, проверяется факт выдачи доверенности (получение от собственника Объекта заявления о факте выдаче доверенности доверенному лицу).

• Анализируются представленные продавцом документы на коммуникации, подтверждающие их надлежащее подведение/подключение (при непредоставлении продавцом данных документов на этапе заключения ПДКП/ФС выясняется факт их оформления), у продавца выясняются сведения о наличии или отсутствии задолженностей по подведению/подключению коммуникаций/пользованию коммуникациями (коммуникации являются важной составной частью Объекта загородной недвижимости).

• Если собственник Объекта преклонного возраста, рекомендуется до заключения ПДКП или ФС получить соответствующие заявления – согласия от детей.

• Получение на данном этапе собственником Объекта справок из ПНД и НД осуществляется по решению руководителя/руководителей (при совместных сделках).

2.1.3. Рекомендации по заключению ПДКП и ФС:

ПДКП или ФС оформляются по эталонным формам договорной базы по загородной недвижимости.

Заключение ПДКП возможно только напрямую между собственником (его представителем по нотариально удостоверенной доверенности) и лицом, на которое будет приобретаться ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). (его представителем по нотариально удостоверенной доверенности), и в присутствии руководителя(ей) и/или юрисконсульта(ов) (при совместных сделках).

Финансовое соглашение может заключаться напрямую между продавцом и покупателем (их представителями), а также может заключаться между продавцом (его доверенным лицом) и доверенным лицом покупателя, действующим на основании договора поручения от покупателя (последнее возможно, если по финансовому соглашению продавцу передается небольшая сумма).

Обязательными Приложениями к ПДКП или ФС оформляются (нижеуказанные документы приложены к договорной базе по загородной недвижимости):

• Перечень фактов, препятствующих совершению сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.;

• Акт описания Объекта;

• Копия кадастрового плана/паспорта на земельный участок (если имеется);

• Заявление от продавца и покупателя (оформляется на одном бланке) на приобретение земельного участка с неоформленными строениями (строением), если предметом ДКП будет являться только земельный участок (при этом в ПДКП указывается только земельный участок). На заявлении также расписываются супруги продавца и покупателя либо супруги осуществляют соответствующую запись на копии согласия на отчуждение/приобретение земельного участка.

• Дополнительное соглашение о цене в ДКП (при необходимости).

2.1.4. Особые условия заключения ПДКП:

2.1.4.1. Если ПДКП заключается при условии пользованияПраво пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов. покупателем Объектом до сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. (непосредственно в ПДКП указывается условие о пользовании Объектом до заключения основного ДКП): продавцу и покупателю предоставляется письменное уведомление Офиса Сети, в котором рекомендуется до предоставления покупателю права пользованияПраво пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов. Объектом:

• осуществление страхования Объекта;

• проведение оценки Объекта и получение соответствующего заключения;

• включение в ПДКП специальных фраз (например, если дом будет поврежден в период пользованияПраво пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов., переданная продавцу сумма по ПДКП остается у продавца).

• проведение кадастрового (технического) учета Дома путем привлечения уполномоченного органа на проведение технического учета и инвентаризации зданий и сооружений для получения технического описания Объекта (для определения технических и иных характеристик Дома на момент заключения предварительного договора купли-продажи).

В обязательном порядке к такой форме ПДКП составляется передаточный акт и опись всего имущества.

ВАЖНО УЧИТЫВАТЬ, ЧТО при данной ситуации рекомендуется в предварительном договоре стоимость участка и дома оценивать сторонами договора отдельно. Если Дом не будет страховаться, необходимо рекомендовать продавцу получить большую сумму при заключении предварительного договора. Кроме того, в предварительном договоре необходимо указать, что риск случайной гибели дома переходит на пользователя с момента подписания передаточного акта и пользователь несет ответственность за сохранность имущества и дома и обязуется компенсировать продавцу убытки в случае гибели или повреждения имущества (можно оговорить суммы заранее непосредственно в договоре).

Не рекомендуется оформлять сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. пользованияПраво пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов. Объектом, если право на Дом не оформлено (если же покупатель и продавец настаивают на оформлении пользованияПраво пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов., необходимо в уведомлении указать, что заключаемый договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. является ничтожным, т.к. невозможно осуществлять распоряжениеПраво распоряжения - право собственника по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества, опирающаяся на дозволение закона возможность в ходе осуществления своего права собственности отчуждать принадлежащее лицу имущество, производить в нем различные изменения, обременять его залогом, сдавать в наем и т.д. Домом, право на который не оформлено).

В любом случае при данном виде ПДКП необходимо рекомендовать продавцу получать полную стоимость Дома до предоставления покупателю права пользованияПраво пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов. Домом.

2.1.4.2. Если покупатель настаивает на осуществлении по дому/строениям строительно-монтажных работ до заключения основного ДКП, необходимо продавцу предоставить соответствующее письменное уведомление Компании о возможных рисках:

• в период осуществления строительно-монтажных работ может произойти гибель Дома или его повреждение, которое может привести к существенному изменению его характеристик, что, в свою очередь, приведет к изменению его стоимости;

• в случае отказа Покупателя возместить стоимость Дома: взыскать данную сумму на основании решения суда может быть проблематично в случае отсутствия у Покупателя соответствующих денежных средств или имущества, на которое в соответствии с действующим законодательством может быть обращено взыскание.

В уведомлении Офиса Сети также рекомендует Продавцу до заключения предварительного договора купли-продажи указанного имущества для минимизации рисков осуществить:

• страхование строительно-монтажных работ от риска случайной гибели Дома и страхование Дома от повреждения имущества на период осуществления Покупателем строительно-монтажных работ по Дому до перехода права собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). к Покупателю;

• оценку Объекта путем привлечения специализированной организации, при этом стоимость Участка и Дома оценить в заключаемом договоре (стоимость Участка и Дома отдельно);

• кадастровый (технический) учет Дома путем привлечения уполномоченного органа на проведение технического учета и инвентаризации зданий и сооружений для получения технического описания Объекта (для определения технических и иных характеристик Дома на момент заключения предварительного договора купли-продажи);

• строительную экспертизу Дома путем привлечения специализированной организации, имеющей право на проведение таких видов работ для получения экспертного заключения;

• перед подписанием указанного договора или в момент его подписания получить от Покупателя полную оплату денежных средств за Дом.

В случае же принятия продавцом решения о разрешении покупателю осуществить проведение строительных работ, необходимо в предварительном договоре купли-продажи описать условия возврата имущества и денег в случае отказа сторон от сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. (в случае невозможности совершения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. по независящим от сторон причинам и пр.) и иные необходимые условия.

Помимо предоставления продавцу и покупателю вышеуказанного уведомления Сторонам данного договора необходимо рекомендовать к такой форме ПДКП составить передаточный акт и опись всего имущества.

Кроме того, необходимо учитывать, что объем и условия проведения строительно-монтажных работ может оформляться только напрямую между продавцом и покупателем, т.е. не нужно оформлять соответствующие соглашения к договорам на оказание услуг с Офисом Сети.

Задача Офиса Сети донести до сторон все возможные риски (например: проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. не рекомендуем, высокая степень риска).

Второй уровень - ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПРОВЕРКИ (ПЕРЕД СДЕЛКОЙ)

2.2.1. Общие положения:

Данный уровень проверок проводится перед проведением сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. независимо от наличия или отсутствия договорных отношений с покупателем (при данном виде проверок могут не осуществляться виды проверок, проведенных в рамках проведения предварительных проверок). Необходимо также проведение предварительных проверок (см. выше).

При отсутствии с покупателем договорных отношений, необходимо письменно уведомить покупателя о возможности заключения между ним и Офисом Сети договора на услуги «на поиск объекта и организацию сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.»/ «на организацию сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.» и/или договора на юридические услуги (в т.ч. о том, что сведения о коммуникациях предоставлены собственником объекта, и данная информация может быть проверена в рамках договора на организацию сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.). Уведомление имеет вид ИНФОРМАЦИОННОГО ПИСЬМА ОБ УСЛУГАХ.

При данном уровне проверки осуществляется информирование покупателя о сведениях, заявленных продавцом по обеспечению Объекта коммуникациями (согласно Акту описания объекта) и представленным им документам, справкам и сведениям по коммуникациям: об оформлении имеющихся на Объекте коммуникаций, об отсутствии или наличии задолженностей по коммуникационным платежам (покупатель письменно извещается о факте наличия непогашенных задолженностей за подведение/подключение коммуникаций, за пользованиеПраво пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов. коммуникациями).

2.2.2. Перечень обязательных проверок (проверяются):

• Документы на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). на предмет их достаточности для сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. и на предмет отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации; осуществляется анализ соответствия документов, представленных продавцом на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., данным, указанным в Акте описания объекта и прав на него (далее Акт);

• Сведения об отсутствии/наличии ограничений/обременений на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости).;

• Сведения о собственнике Объекта:

физическое лицоФизическое лицо́ — человек как субъект права (носитель прав и обязанностей), в отличие от юридических лиц, должностных лиц и публично-правовых образований. По российскому законодательству физическое лицо обретает правоспособность в момент рождения и утрачивает её в момент смерти. Обладает дееспособностью. Полная дееспособность приобретается после достижения лицом совершеннолетия. – ЦАБ (проверка документов, удостоверяющих личность). На данном этапе получение собственником справок из ПНД и НД на усмотрение руководителя (например, собственник пожилого возраста).

юридическое лицоЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. - проверка правоспособностиПравоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности. Она включает в себя следующие возможности, которые интересны для нашей работы: иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. и действительности учредительных документов (получение Выписки из ЕГРЮЛ + заверенные копии учредительных документов); проверка полномочий генерального директора (получение заверенной копии протокола о его назначении + анализ Выписки из ЕГРЮЛ); проверка полномочий лица, действующего от имени юр. лица и не являющегося ген. директором; выяснение сведений, является ли сделкаСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. крупной для юр. лица (получение заверенной копии бухгалтерского баланса за последний отчетный период и справки за подписью ген. директора и главного бухгалтера, является ли сделкаСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. крупной для организации; если сделкаСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. отнесена к крупной – получение соответствующего одобрения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. общим собранием или Советом директоров; проверка полномочий главного бухгалтера (получение заверенной копии приказа о назначении); проверка информации о юридическом лице в сети Интернет (на сайте налоговой службы; отзывы о данном юр. лице); о возбуждении процедуры банкротства на сайте www/msk.arbitr.ru, обязательное заполнение специальной формы Акта описания объекта и прав на него для юр. лиц.

• Сведения о факте выдачи доверенности нынешним собственником Объекта при отчуждении Объекта по доверенности (получение перед сделкой от собственника заявления о подтверждении полномочий доверенного лица, факт удостоверения надлежащим лицом, в надлежащей форме, с достаточными полномочиями, срок действия доверенности, в случае оформления доверенности за границей – проверка надлежащего оформления, апостиль, легализация, заявление о подтверждении полномочий, удостоверенное в консульстве). Если доверенность генеральная, запросить специальную доверенность на отчуждение.

• Сведения о правоспособностиПравоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности. Она включает в себя следующие возможности, которые интересны для нашей работы: иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. предыдущих собственников Объекта – юридических лицах – на сайте налоговой службы http://www.nalog.ru (были зарегистрированы в реестре юридических лицЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.);

• Сведения о факте выдачи супругом собственника/бывшим супругом собственника Объекта, имеющих права на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). согласий на совершение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. (звонок нотариусу, копия свидетельства о браке, копия свидетельства о расторжении брака); сведения о факте удостоверения брачного договора и о том, что брачный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. не изменялся и не расторгался.

• Информирование покупателя о сведениях, заявленных продавцом по обеспечению объекта коммуникациями (согласно Акту) и представленным им документам, справкам и сведениям: об оформлении имеющихся на Объекте коммуникаций, отсутствии задолженностей по коммуникационным платежам или письменное извещение покупателя о факте наличия непогашаемых задолженностей, предоставление от продавца расписок по его будущим обязательствам и пр.

• Сведения об отсутствии лиц, зарегистрированных в отчуждаемом жилом доме/жилом строении (получение соответствующей справки из администрации); получение у собственника домовой книги по жилому дому (если книга получалась собственником).

• Сведения, что несовершеннолетние и иные лица, зарегистрированные в доме, не cостоят под опекой и попечительством, а в отношении родителей несовершеннолетних детей не ставился вопрос об ограничении или лишении родительских прав (выяснение сведений в администрации).

• Сведения о полномочиях нотариусов, удостоверявших документы для сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. – проверка факта наличия лицензии и приказа о назначении (на сайте по базе данных нотариусов, например, по Москве – http://www.mgnp.info).

• Сведения о факте удостоверения отказа от преимущественной покупки доли в праве собственности.

• Сведения о задолженностях по членским и иным взносам в СНТ и пр. (получение соответствующей справки).

• Сведения, не входит ли земельный участок в зону строительства ЦКАД (визуальная проверка по карте в соответствии с описанием границ строительства).

• Анализ информации и документов, представленных продавцом, о факте проведения межевания отчуждаемого земельного участка (если права на участок оформлялись по дачной амнистии, необходимо выяснить, осуществлялось ли межевание земельного участка при оформлении прав, и получался ли кадастровый план с описанием границ земельного участка);

Если межевание участка при оформлении права не осуществлялось, необходимо за счет продавца (или по договоренности за счет покупателя) для совершения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. осуществить межевание участка и получить кадастровый план с описанием границ участка, т.к. без межевания участка данная сделкаСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. может быть признана незаключенной.

Если ни одна из сторон сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. не готова нести расходы на межевание, сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. можно провести без межевания участка при условии письменного уведомления сторон сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. о необходимости межевания с разъяснением возможных рисков.

• ПРОВЕРКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА САЙТЕ РОСНЕДВИЖИМОСТИ – http://www.r50.kadastr.ru (на сайте Роснедвижимости по МО можно проверить сведения по каждому внесенному в кадастр участку – площадь, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования, кадастровая стоимость; выбирается Интерактивная кадастровая карта, затем нужный район МО, затем раздел «Кадастровая стоимость земельных участков», затем вводите интересующий Вас кадастровый номер).

• Осуществляется соблюдение технологий при совершении сделок, касаемых несовершеннолетних, лиц преклонного возраста и иных лиц группы риска – собственников и зарегистрированных в жилом доме/строении (проверка социального фактора – где живет, кем работает, получение соответствующих разрешений, соблюдение условий разрешения ОПП с точки зрения их имущественных прав; соблюдение их имущественных и жилищных прав (равноценность возмещения отчуждаемых прав); получение соответствующих заявлений от родителей/детей/опекунов и пр.; письменно рекомендовать покупателю проведение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. в нотариальной форме, указать полную сумму в ДКП и совершение иных действий, минимизирующих возможные риски). Дополнительно рекомендуется при отчуждении Объекта пожилым собственником в случае нот. удостоверения ДКП особые фразы в договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. – «договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. прочитан вслух, разъяснен, понятен», присутствие на сделке близкого родственника, факт присутствия которого свидетельствуется нотариусом; на копиях расписок собственника запись родственников – денежные средства получены в их присутствии; если собственник сам не сможет присутствовать на сделке – получение от собственника накануне или в день сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. собственноручно написанного заявления об одобрении действий доверенного лица, о сумме в ДКП. При отчуждении объекта собственниками-несовершеннолетними также проверка полномочий законных представителей, получение документов, подтверждающих родственные отношения.

• При отчуждении Объекта, приобретенного собственником в порядке наследования: получение от собственника Объекта соответствующей формы заявления об удовлетворении претензий других возможных наследников за свой счет; получение у продавца копии свидетельства о смерти наследодателя, копии свидетельств о родстве (о рождении, браке); проверка наследодателя по ЦАБ (проверка факта смерти); проверка полномочий лица, удостоверившего свидетельство о праве на наследство.

• При продаже неоформленных строений от лиц, участвующих в сделке и их супругов должны браться соответствующие заявления (в стоимость земельного участка входит стоимость и расположенных на участке неоформленных строений).

• При отчуждении жилого домаЖилой дом, часть жилого дома – индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании/строения с зарегистрированными лицами: получение соответствующих заявлений от собственника и зарегистрированных лиц, включение соответствующих условий в договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. купли-продажи, в том числе по расчетам (сроки снятия с регистрационного учета).

• При совершении сделок с землями сельхозназначения, подпадающими под действие ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения»: получение отказа Правительства МО от преимущественного права покупки (либо соответствующее уведомление в соответствии с требованиями закона); проверка соответствия содержания уведомления требованиям законодательства, при продаже земель КФХ проверка наличия согласия всех членов КФХ на совершение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей..

Третий уровень - ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРОВЕРКИ (договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. с покупателем на «сопровождение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.» или на «поиск объекта и сопровождение сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.»)

2.3.1. Общие положения:

Осуществляются при заключении с покупателем договора «на поиск объекта и/или сопровождение». Необходимо проведение также предварительных и обязательных проверок (см. выше). Получение собственниками справок из ПНД и НД.

2.3.2. Перечень дополнительных проверок:

• Выполнение дополнительных действий, выбираемых покупателем в Приложении № 1 к договору и анализ возможных рисков для покупателя по итогам исполненных доп. действий:

• Получение по Объекту Выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащей следующие сведения: описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав (например, сервитутСервитут - установленное законом или договором право пользования чужим имуществом в определенных пределах: право проезда, запрет возводить строения и т.д., залог/ипотека, аренда), сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования.

• Организация обмера земельного участка геодезической организацией/кадастровым инженером и получение описания земельного участка/межевого плана по итогам обмера участка, выполняемых при проведении кадастровых работ с целью определения фактической площади земельного участка, определения его границ на местности (определение точного местоположения границ земельного участка), с целью выяснения сведений об отсутствии «самозахвата», о расположении строений на земельном участке в пределах его документальных границ (согласно кадастровым планам), о соответствии конфигурации земельного участка генеральному плану, о расстоянии от строений на земельном участке до его границ согласно кадастровым планам с целью выяснения соблюдения градостроительных норм;

• Организация выезда органов БТИ и получение кадастрового (технического) паспорта на строения с целью: определения фактической общей и жилой площади строений; определения наличия или отсутствия учтенных в БТИ неоформленных в установленном порядке изменений в объекте, в том числе наличие переустройства/перепланировки/реконструкции; проверки действительности и сравнения

сведений, имеющихся в техническом паспорте, представленном продавцом объекта;

• Организация получения кадастровой выписки на земельный участок из территориального органа Роснедвижимости (выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения о земельном участке) с целью проверки действительности и сравнения сведений, имеющихся в государственном кадастре недвижимости со сведениями, указанными в кадастровом плане/паспорте,

представленном продавцом объекта и/или в кадастровом плане/паспорте, имеющемся в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с целью получения информации об отсутствии ограничений/обременений по использованию земельного участка;

• Организация выноса земельного участка в натуру (установление геодезической организацией межевых знаков) с целью установления фактических границ участка на местности.

• Организация получения выкопировки из генерального плана (плана застройки в некоммерческом объединении) на земельный участок с целью определения местоположения участка.

• Организация подписания Акта согласования местоположения границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков с целью выявления наличия или отсутствия претензий у собственников в отношении границ приобретаемого Клиентом земельного участка либо в отношении расположенных на приобретаемом Клиентом земельном участке строений, а также с целью выявления возможных споров по границам земельного участка приобретаемого Клиентом и расположенных на нем

строениях.

• Организация осуществления топографической съемки земельного участка с целью установления отсутствия либо наличия на земельном участке подземных инженерных коммуникаций, не относящихся к дому (строениям).

• (При наличии возможности) получение справки из администрации или архитектуры об отсутствии или наличии на земельном участке подземных инженерных коммуникаций, не относящихся к дому/строениям.

• Анализ соответствия использования земельного участка виду его разрешенного использования и возможным ограничениям по использованию (в том числе в случае нахождения участка в водоохранной зоне/прибрежной зоне/охранной зоне источников питьевого водоснабжения).

• Анализ соответствия размера земельного участка виду его разрешенного использования (соблюдение предельно установленных минимальных и максимальных размеров предоставления/использования).

• Проверка сведений об отсутствии учета строений при отчуждении свободных земельных участков (как занятых неоформленными строениями, так и незастроенных) (получение соответствующей информации в БТИ, возможно устной).

• Анализ сведений об отсутствии нарушений минимально установленных расстояний от Дома/строений до границ участка (сведения из Акта описания объекта, документов на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости).).

• Получение справок из СНТ, ДНТ и пр. об отсутствии на участке подземных коммуникаций, межевых споров по участку и правопритязаний, проверка полномочий председателя и правоспособностиПравоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности. Она включает в себя следующие возможности, которые интересны для нашей работы: иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. СНТ, ДНТ и пр.

Четвертый уровень - ЮРИДИЧЕСКИЕ ПРОВЕРКИ (договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. на «юридические услуги»)

2.4.1. Общие положения:

При заключении с покупателем договора на «Юридические услуги» (составляется юридическое заключение) проводятся также проверки 1-го, 2-го, 3-го уровней.

По решению юрисконсульта выполняются иные необходимые проверки и действия, в соответствии с выявленными обстоятельствами, фактами, необходимые для полного исполнения юрисконсультом заключенного договора. По итогам составляется юридическое заключение.

Рекомендация: согласовать объем проверок с приобретателем.

Юридическое заключение содержит полный отчет о работе:

• документы и факты, прошедшие юридический анализ;

• итоги проверок (положительные и отрицательные);

• разъяснение возможных рисков;

• возможности минимизации для совершения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. выявленных рисков.

2.4.2. Перечень юридических проверок:

• получение собственником справок из ПНД и НД;

• проверка правоспособностиПравоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности. Она включает в себя следующие возможности, которые интересны для нашей работы: иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. предыдущих собственников Объекта – физических лицФизическое лицо́ — человек как субъект права (носитель прав и обязанностей), в отличие от юридических лиц, должностных лиц и публично-правовых образований. По российскому законодательству физическое лицо обретает правоспособность в момент рождения и утрачивает её в момент смерти. Обладает дееспособностью. Полная дееспособность приобретается после достижения лицом совершеннолетия. – по ЦАБ (предыдущий собственник жив на момент сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.);

• проверка сведений о резервировании участка для муниципальных или государственных нужд (получение устной информации из администрации, при невозможности получения соответствующей справки) и возможности его изъятия по факту резервирования;

• анализ правоустанавливающих документов на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). на предмет их соответствия требованиям законодательства для оценки возможных рисков в будущем для покупателя и предоставление покупателю рекомендаций по минимизации данных рисков;

• проверка доверенности от предыдущего продавца (получение соответствующего заявления либо проверить по телефону у предыдущего собственника Объекта факт выдачи им доверенности и факт удостоверения доверенности у нотариуса);

• проверка факта подписания договора продавцом в простой письменной форме (получение соответствующего заявления);

• если правоустанавливающим документом на земельный участок является постановление администрации: проверка действительности факта предоставления земельного участка (получение архивной выписки из постановления); проверка полномочий лица, подписавшего постановление; проверка оснований бесплатного предоставления земли; проверка условий соблюдения предоставления участка по предельно максимальным и минимальным размерам; проверка полномочий на распоряжениеПраво распоряжения - право собственника по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества, опирающаяся на дозволение закона возможность в ходе осуществления своего права собственности отчуждать принадлежащее лицу имущество, производить в нем различные изменения, обременять его залогом, сдавать в наем и т.д. участком; проверка наличия необходимых согласований при предоставлении земельного участка, должны ли были проводиться торги, соответствие постановления требованиям законодательства (наличие всех необходимых сведений);

• проверка действительности правоустанавливающих документов на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). (проверка нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). – договора купли-продажи, свидетельства о праве на наследство по закону и пр.; получение архивных выписок из постановлений о предоставлении земельного участка);

• в отношении предыдущего собственника – юридического лицаЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. – осуществление всех обязательных проверок, касаемых проверки юридических лицЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету..;

• проверка исполнения решения органов опеки, если ранее продавцом по правоустанавливающему договору являлся несовершеннолетний;

• проверка сведений об отсутствии лиц, временно снятых с регистрационного учета;

• при отчуждении Объекта, приобретенного собственником в порядке наследования (помимо обязательных проверок): выявление круга наследников и получение от них в случае необходимости заявлений; проверка наличия иждивенцев (родственники или не родственники наследодателя), отказавшиеся наследники, отказ от обязательной доли, наследники по праву представления, в порядке наследственной трансмиссии, наследники, фактически принявшие наследство; выяснение причин смерти (недостойные наследники); проверка факта удостоверения завещания, проверка полномочий лица, удостоверившего завещание; супружеская доля, раздел наследственного имущества (между кем, равноценность, участие несовершеннолетних, проверка распоряжений опеки и пр.;

• если ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). принадлежит собственнику на основании решения суда: проверка действительности/легитимности решения (получение заверенной судом копии решения суда, вступившего в законную силу), обжалуется ли в порядке надзора, получение от ответчика при заочном решении соответствующего заявления, проверка подсудности/подведомственности, соблюдение норм ГПК, надлежащий ответчик, проверка исполнения мирового соглашения;

• если собственник приобрел ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). по договору ренты: содержание договора не противоречит требованиям ГК, подтверждение исполнения условий договора, выкуп ренты, цена (рыночная/нерыночная), платежный документ, рентополучатель умер до регистрации, причины смерти;

• если собственник приобрел ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). по договору дарения: проверка содержания договора – договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. под условием, дарение от юридического лицаЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. другому юридическому лицуЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету., запрещение дарения, дарение от имени малолетнего, в случае смерти дарителя – свидетельство о смерти, выяснение причин смерти;

• в случае выявления в истории запрета/ареста/иных ограничений (обременений): основания наложения и снятия, причина, отсутствие спора в настоящее время, проверка нахождения в кассационных инстанциях;

• в случае выявления сведений, что ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). находился в залоге: проверка исполнения договора ипотеки/залога, расписки, платежные документы, справка из банка, подтверждающая отсутствие задолженностей;

• получение от супруги сособственника согласия на отказ от права преимущественной покупки;

• анализ соблюдения законодательства по изменению вида разрешенного использования и/или категории земли;

• анализ соответствия использования земельного участка его целевому назначению и категории;

• анализ наличия необходимой документации для строительства;

• проверка сведений, относится ли ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). к охранной зоне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры);

• если правоустанавливающими документами на дом являются акт приемочной омиссии и постановление об утверждении данного акта/разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: все ли предусмотренные законом контролирующие органы расписались в акте (пожарнадзор, СЭС и пр.);

• если правоустанавливающим документом на земельный участок является протокол о результатах торгов: проверка сведений о проведении торгов (факт публикации в печати сведений до и после проведения торгов), проверка протокола о результатах проведения торгов арестованного имущества, проверка решения суда, на основании которого осуществлялись торги, исполнение договора купли-продажи по исполнению протокола, проверка полномочий лиц, подписавших протокол, а также проверка полномочий лиц, подписавших договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. купли-продажи;

• если ранее земельный участок выделялся в порядке выдела земельной доли: копия свидетельства на право собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. на долю в праве на земельный участок; решение администрации о передаче земель в общую собственностьПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации и о выдаче им свидетельств на право собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. на земельные доли; общий план земельного участка, из которого выделялись земельные доли; протокол соглашения участников долевой собственности о выделении долевого земельного участка с Дополнением плана участка; проверка процедуры выдела земельной доли (публикация в печати и пр.); анализ устава реорганизованной организации (бывшего колхоза); справка из сельскохозяйственной организации (реорганизованной) о том, что земельная доля не была внесена в уставный капитал или паевой фонд, земельная доля не продавалась предприятию, иным лицам, не обменивалась, выдел в натуре не производился, компенсация в денежном выражении не производилась, работник не выходил из предприятия для создания крестьянского фермерского хозяйства; справка из Земкома о том, что такой-то не распорядился своей земельной долей и пр.;

• проверка и анализ иных сведений об Объекте в зависимости от правоустанавливающих и иных документов на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). по усмотрению юрисконсульта.

Для Юридического заключения с историей Объекта:

• осуществление всех проверок для Юридического заключения;

• осуществление проверок по всем документам и собственникам, фигурирующим в истории Объекта, получение копий всех документов по истории Объекта;

• получение Выписки из ЕГРП о переходе прав на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)..

ПРОВЕРКА ОБЪЕКТОВ В КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ-НОВОСТРОЙКАХ

3.1. Общие положения:

Обязательным условием выставления объектов в рекламу является наличие договора с правообладателем/застройщиком. Проверки проводятся перед выставлением объектов в рекламу независимо от наличия или отсутствия договорных отношений с покупателем. Факт проведения проверок фиксируется в соответствующем разделе протокола на сделкуСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей..

3.2. Перечень проверок:

• Осуществить анализ сведений о том, кто является обладателем(ями) прав на строящиеся дома, а также анализ документов-оснований по распоряжению правами на строящиеся дома;

• Получить у продавца копии правоустанавливающих документов на земельный участок; документов, подтверждающих права продавца на распоряжениеПраво распоряжения - право собственника по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества, опирающаяся на дозволение закона возможность в ходе осуществления своего права собственности отчуждать принадлежащее лицу имущество, производить в нем различные изменения, обременять его залогом, сдавать в наем и т.д. объектом; документов, подтверждающих возможность осуществления строительства (разрешение на строительствоРазрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. и пр.); учредительных документов;

• Получить у продавца заверенные надлежащим образом документы, подтверждающие полномочия лица, действующего от имени продавца-застройщика;

• Получить у продавца копию генерального плана застройки поселка, на которой отмечаются объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., по которым Офис Сети осуществляет поиск покупателей;

• Получить у продавца образцы договоров, подлежащих заключению с покупателем;

• Осуществить анализ предлагаемой продавцом схемы реализации объекта покупателю (есть ли риски для покупателя, соответствует ли предложенная схема требованиям законодательства); соответствуют ли договоры, подлежащие заключению с найденным приобретателем, требованиям действующего законодательства;

• Осуществить анализ на соответствие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельные участки и дома требованиям законодательства, анализ правомочия по распоряжению;

• Осуществить анализ разрешительной документации на строительство (есть ли утвержденный проект застройки, все необходимые заключения, например, архитектуры, санэпиднадзора и пр., имеются ли технические условия на подключение коммуникаций);

• Осуществить анализ на соответствие использования земельного участка его разрешенному использованию/категории земли. Анализ соблюдения процедуры по изменению вида разрешенного использования/категории земли (в т.ч. выяснение сведений о проведении публичных слушаний, заключение по итогам публичных слушаний, постановление об изменении вида разрешенного использования/категории; наличие заключения экологической экспертизы при изменении категории земли, о возмещении потерь за перевод земель сельскохозяйственного назначения);

• Осуществить анализ на соответствие процедуры по предоставлению земельных участков требованиям действовавшего на тот период законодательства;

• Проверить правоспособностьПравоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности. Она включает в себя следующие возможности, которые интересны для нашей работы: иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. продавца-застройщика (на сайте налоговой службы http://www.nalog.ru), а также сведения о Застройщике/Правообладателе/Подрядчике/Заказчике на сайте www.arbitr.ru (на предмет отсутствия сведений о процедуре банкротства). Получение учредительных документов (получение Выписки из ЕГРЮЛ + заверенные копии учредительных документов); проверка полномочий генерального директора (получение заверенной копии протокола о его назначении + анализ Выписки из ЕГРЮЛ); проверка полномочий лица, действующего от имени юр. лица и не являющегося ген. директором; выяснение сведений, является ли сделкаСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. крупной для юр. лица (получение заверенной копии бухгалтерского баланса за последний отчетный период и справки за подписью ген. директора и главного бухгалтера, является ли сделкаСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. крупной для организации; если сделкаСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. отнесена к крупной – получение соответствующего одобрения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. общим собранием или Советом директоров);

• Выяснение наличия необходимых лицензий/допуска к строительным работам;

• Осуществить анализ информации о поселке/Застройщике в СМИ (отзывы в сети Интернет, негатив и пр.);

• Анализ сведений об оплате инвестиционного договора/аренды (при уступке прав требования, платежные документы, подтверждающие оплату, уступка с согласия основного инвестора, права супругов с момента заключения инвестиционного договора, задолженности по арендным платежам);

• Получение Выписки из ЕГРП с целью проверки правомочности продавца и для проверки сведений об отсутствии ограничений (обременений) (по усмотрению руководителя).

После нахождения покупателя на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости).:

• проверка сведений об отсутствии ограничений (обременений) прав на земельный участок (получение Выписки из ЕГРП);

• проверка факта выдачи доверенностей от собственников участков (в случае, если объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). отчуждается по доверенности);

• проверка собственника – физического лицаФизическое лицо́ — человек как субъект права (носитель прав и обязанностей), в отличие от юридических лиц, должностных лиц и публично-правовых образований. По российскому законодательству физическое лицо обретает правоспособность в момент рождения и утрачивает её в момент смерти. Обладает дееспособностью. Полная дееспособность приобретается после достижения лицом совершеннолетия. – по ЦАБ.

При оказании покупателю юридических услуг (составление Юридического заключения) также осуществляются:

• все проверки для Юридического заключения (см. 4-й уровень проверок);

• осуществление проверок по всем документам и собственникам, фигурирующим в

истории Объекта, получение копий всех документов по истории Объекта;

• получение Выписки из ЕГРП о переходе прав на объектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)..

Предупреждение. «Шаблон:Wmi Положение об оказании риэлторских услуг» ссылается сюда, но у вас нет достаточных полномочий для доступа к ней.

Почему у меня отсутствует доступ к этой странице? Как правило, Вы не можете получить доступ к какой-либо странице по одной из нескольких причин, приведенных ниже. 1. Вы не зарегистрированы в системе Чтобы пользоваться разделами СДО, Вам необходимо представиться системе. Для этого потребуется логин и пароль для доступа к СДО - выясните их у менеджера-администратора отдела и затем введите их, перейдя по следующей ссылке. Если у вашего отдела пока отсутствует логин для доступа к СДО, Вы можете воспользоваться демо-доступом. По вопросам предоставления демо-доступа обращайтесь к сотрудникам Центра обучения по телефону +7 (495) 777-33-77 (доп. 74-74, 78-14, 75-40), а также по электронной почте sdo@miel.ru. 2. Вы зарегистрированы в системе, но не имеете прав для просмотра этой страницы Если Вы представились системе, введя логин и пароль (как в п.1), но все равно не можете увидеть содержание этой страницы, это значит, что Ваш отдел не подписан на использование текущего раздела. Для получения к нему доступа обращайтесь к менеджеру-администратору. 3. Вы находитесь в режиме демо-доступа В режиме демо-доступа открыты лишь некоторые разделы СДО, они приведены ниже. Учебные программы. Городская недвижимость. Центр обучения. Тренинги. Календарь. Наша команда. База знаний. Доступны оглавления всех разделов.

---

	|Вернуться к предыдущей странице]] '			|Перейти к следующей странице]] '