Рекомендации по технологии проведения проверок Объектов городской недвижимости

Предупреждение. «Шаблон:Wmi Положение об оказании риэлторских услуг» ссылается сюда, но у вас нет достаточных полномочий для доступа к ней.

Почему у меня отсутствует доступ к этой странице? Как правило, Вы не можете получить доступ к какой-либо странице по одной из нескольких причин, приведенных ниже. 1. Вы не зарегистрированы в системе Чтобы пользоваться разделами СДО, Вам необходимо представиться системе. Для этого потребуется логин и пароль для доступа к СДО - выясните их у менеджера-администратора отдела и затем введите их, перейдя по следующей ссылке. Если у вашего отдела пока отсутствует логин для доступа к СДО, Вы можете воспользоваться демо-доступом. По вопросам предоставления демо-доступа обращайтесь к сотрудникам Центра обучения по телефону +7 (495) 777-33-77 (доп. 74-74, 78-14, 75-40), а также по электронной почте sdo@miel.ru. 2. Вы зарегистрированы в системе, но не имеете прав для просмотра этой страницы Если Вы представились системе, введя логин и пароль (как в п.1), но все равно не можете увидеть содержание этой страницы, это значит, что Ваш отдел не подписан на использование текущего раздела. Для получения к нему доступа обращайтесь к менеджеру-администратору. 3. Вы находитесь в режиме демо-доступа В режиме демо-доступа открыты лишь некоторые разделы СДО, они приведены ниже. Учебные программы. Городская недвижимость. Центр обучения. Тренинги. Календарь. Наша команда. База знаний. Доступны оглавления всех разделов.

{| width=100% style="margin: 0 0 0 0; border-bottom: 1px solid;border-color:grey;"

|- ||<]] |>]] |align="right"|

Структура раздела

|}

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящее Положение разработано в целях оптимизации проведения проверок при совершении сделок с Объектами городской недвижимости.

1.2. По всем сделкам с Объектами городской недвижимости оформляется «Протокол сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.» в соответствии с «Положением о протоколе сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. в части городской недвижимости» (Дополнение 1).

1.3. При проведении проверок определяется два уровня проверок:

• I уровень – обязательные проверки Объекта;
• II уровень – дополнительные проверки.

УРОВНИ ПРОВЕРОК

Первый уровень проверок (обязательные проверки) при оказании риэлторских услуг

2.1. Осуществляется анализ пакета правоустанавливающих и иных документов на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., на предмет соответствия требованиям действующего законодательства и достаточности для проведения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. (комплектность документов), в том числе:

2.1.1. Сведения об арестах, запретах и залогах на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). (МКР + Выписка из ЕГРП).

2.1.2. Проверка надлежащих заявлений:

• об отказе от преимущественного права покупки (комнатКомната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. в квартире коммунального заселения, доли в квартире);
• согласие супруга на отчуждение/приобретение Объекта.

2.1.3. Возможность юридического и фактического освобождения Объекта лицами, зарегистрированными и/или проживающими в отчуждаемом Объекте на момент его приобретения Покупателем. Возможность Покупателя зарегистрироваться в приобретаемом Объекте.

2.1.4. Сведения об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

2.1.5. Сведения о технических характеристиках Объекта (дом значится / не значится в списке на снос или реконструкцию, перепланировка, переоборудование и др.).

2.1.6. В случае отчуждения Объекта по доверенности – проверка сведений об отмене доверенности в месте ее выдачи, подтверждение Продавцом ее выдачи, легализация доверенности (апостиль).

2.1.7. Проверка возможности исполнения распоряжений органов опеки и попечительства.

2.1.8. Проверка документов, удостоверяющих личность:

• паспорт РФ – действительность паспорта, срок действия, фото, подпись, место регистрации, семейное положение, дети;
• паспорт иностранного гражданина – фото, подпись, перевод, виза, вид на жительство, миграционная карта, срок действия;
• свидетельство о рождении – проверка ФИО отца и матери в Свидетельстве с ФИО в их паспортах;
• свидетельство о смерти – место выдачи свидетельства и место последнего постоянного места жительства умершего.

2.1.9. Проверка юридического лицаЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.:

• проверка на соответствие требованиям действующего законодательства и достаточность пакета документов, необходимого для проведения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.;
• сведения о правоспособностиПравоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности. Она включает в себя следующие возможности, которые интересны для нашей работы: иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. юридического лицаЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. (расширенная выписка из ЕГРЮЛ);
• проверка полномочий генерального директора и/или иного лица, действующего от имени юридического лицаЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.;
• получение сведений о том, является ли сделкаСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. крупной для юридического лицаЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. (справка за подписью генерального директора и главного бухгалтера. Если сделкаСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. отнесена к крупной – получение соответствующего одобрения сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. общим собранием или Советом директоров).

2.1.10. При оказании риэлтерских услуг по новостройке с Объектом незавершенного строительства необходимо проверить:

• сведения о застройщике и Объекте, о наличии негативной информации;
• надлежащее оформление права требования на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)..

Примечание:

В ходе проведения проверок первого уровня, юрисконсульт может рекомендовать получить расширенную выписку из домовой книги. Окончательное решение о необходимости получения такой выписки принимает руководитель Офиса Сети.

В случае выявления возможных рисков в результате проведенной проверки (при заключении договора на приобретение Объекта) необходимо предложить Клиенту заключить ДоговорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. на оказание юридических услуг для проведения дополнительных проверок по Объекту.

Второй уровень проверок (дополнительные проверки) при оказании юридических услуг

3.1. Юрисконсульт Офиса Сети определяет количество и объем проверок по Объекту.

3.2. По факту оказания юридических услуг составляется соответствующее заключение, включающее в себя:

• описание документов и фактов, прошедших юридический анализ;
• итоги проведенных проверок;
• разъяснения возможных рисков;
• описание возможности минимизации рисков при совершении сделкиСделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. с Объектом.

3.3. Сведения о лицах, состоящих ранее и в настоящий момент на регистрационном учете (расширенная выписка из домовой книги за последние 18 лет):

• сведения о снятых временно с регистрационного учета (военная служба, заключение, дом престарелых, интернат, загранкомандировка и т.п.);
• сведения о правах третьих лиц на квартируКвартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.;
• сведения из ЦАБ о собственниках и ранее проживавших в Объекте лицах.

3.4. Сведения, подтверждающие факт подписания договора с продавцом (ППФ – соответствующее заявление), либо от нотариуса, подтверждающие наличие в реестре соответствующей записи.

3.5. Сведения о нарушениях прав собственности и прав проживания несовершеннолетних, лиц преклонного возраста (в т.ч., всеми предшествующими жильцами и собственниками квартирыКвартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.), проверка исполнения распоряжений органов опеки и попечительства, в т.ч., по предыдущим сделкам (защита их имущественных прав (равноценность возмещения отчуждаемого права)), получение соответствующих заявлений от родителей, опекунов и т.д.

3.6. Если бывший собственник Объекта признан умершим либо безвестно отсутствующим – проверка легитимности решения суда: подведомственности, подсудности решения суда. Кто заявил о признании лица безвестно отсутствующим или умершим. Беседа с родственниками, соседями об обстоятельствах исчезновения на предмет выявления фиктивности или необоснованности решения (риски виндикации Объекта).

3.7. Если продавец – несовершеннолетнее эмансипированное лицо – проверка основания эмансипацииЭмансипация – объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным на основании:1) решения органа опеки и попечительства – при наличии согласия обоих родителей или 2) решения суда, если согласие родителей не получено. Условия, при которых возможна эмансипация: 1) достижение 16 лет, 2) работа по трудовому договору или занятие предпринимательской деятельностью. (трудовой договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений., свидетельство о браке), проверка фиктивности его брака, трудовых отношений. Проверка решения о признании несовершеннолетнего эмансипированным в ОПП.

• Получение справок из ПНД, НД от собственников.
• Проверка наличия надлежащего отказа от преимущественного права покупки (комнатКомната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. в квартире коммунального заселения, доли в квартире);

3.8. Проверка правоустанавливающих документов:

3.8.1. Свидетельство о праве на наследство по закону (завещанию):

• выяснение круга наследников, включая очередь, на основании которой унаследовал собственник (получение соответствующих заявлений);
• наследники на обязательную долю;
• проверка наличия иждивенцев (родственники или не родственники наследодателя), отказавшиеся наследники, отказ от обязательной доли;
• наследники по праву представления, в порядке наследственной трансмиссии;
• наследники, фактически принявшие наследство;
• полномочия лица, удостоверившего завещание;
• проверка удостоверения завещания;
• сведения о том, состоял ли наследодатель на учете в ПНД, НД;
• свидетельство о смерти, выяснение причины смерти;
• наличие завещательного отказа, завещательного распоряжения;
• выморочное имущество (надлежащий наследник (ответчик), территориальность);
• несовершеннолетние наследники (проверка несовершеннолетних, не включенных в обязательную долю);
• супружеская доля (проверка оснований выдела супружеской доли, фактические брачные отношения);
• раздел наследственного имущества;
• получение от собственника Объекта соответствующей формы заявления об удовлетворении претензий других возможных наследников за свой счет;
• получение у продавца копии свидетельства о смерти наследодателя, проверка наследодателя по ЦАБ (проверка факта смерти).

3.8.2. ДоговорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. ренты:

• свидетельство о смерти, выяснение причины смерти;
• подтверждение исполнения договора;
• сведения о том, состоял ли рентополучатель на учете в ПНД, НД.

3.8.3. ДоговорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. дарения:

• проверка содержания договора: дарение под условием, дарение от юридического лицаЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. юридическому лицуЮридическое лицо - созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке организация, которая может иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести ответственность, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету., запрещение дарения, дарение от имени малолетнего;
• сведения о том, состоит ли даритель на учете в ПНД, НД;
• в случае смерти дарителя – свидетельство о смерти, выяснение причины смерти.

3.8.4. ДоговорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. мены:

• проверка всех Объектов, указанных в договоре мены;
• без доплаты, с доплатой, платежный документ, подтверждающий получение доплаты;
• наличие особых условий (сохранение права пользованияПраво пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов.).

3.8.5. Справка о выплаченном пае в доме ЖСК:

• пай выплачен в браке/не в браке;
• согласие надлежащих супругов;
• сведения о переводе пая (протокол решения собрания членов ЖСК).

3.8.6. КвартираКвартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. приобретена с торгов:

• сведения о надлежащем проведении торгов (публикации в печати, соблюдение сроков, надлежащая оценка объекта);
• проверка решения суда;
• проверка протокола о результатах проведения торгов арестованного заложенного имущества;
• исполнение договора купли-продажи;
• оплата договора;
• подтверждение того, что ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). свободен от лиц, состоящих на регистрационном учете и фактическом освобождении Объекта.

3.8.7. Решение суда:

• сведения о подлинности и легитимности документа (подведомственности, обжалование, подсудности, соблюдение норм ГПК РФ, проверка исполнения мирового соглашения, надлежащий ответчик, получение от ответчика при заочном решении соответствующего заявления и т.д.).

3.8.8. ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). незавершенного строительства (новостройка):

• проверка наличия надлежащего Постановления Правительства Москвы (Постановления Главы Администрации в Московской области);
• разрешение на строительствоРазрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. (по Московской области – решение архитектурно-строительного надзора о разрешении строительства и градостроительной организации, о том, что застройка ведется в соответствии с проектом застройки местности);
• проверка Договора аренды земельного участка под строительство жилого домаЖилой дом, часть жилого дома – индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (сроки) либо Свидетельства о государственной регистрации права собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. на землю;
• проверка плана земельного участка с обозначением строящегося дома;
• инвестиционный контракт;
• акт реализации инвестиционного контракта;
• протокол распределения квартирКвартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. к Инвестиционному контракту, а также все договоры о переходе прав на ОбъектОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., протоколы распределения квартирКвартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении., начиная с первого инвестора;
• сведения о застройщике и Объекте, о наличии негативной информации;
• схема реализации (проверка соответствия предлагаемой продавцом схемы реализации, договоров).

Примечание:

В ходе проведения юридического анализа документов, подтверждающих право собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. / право требования, юрисконсульт имеет право инициировать дополнительные проверки с целью исключения либо минимизации рисков, связанных с приобретением Объекта недвижимости. В том случае, если подобные риски выявлены, в юридическом заключении необходимо описать Клиенту данные риски, с возможными предложениями по их минимизации. Предупреждение. «Шаблон:Wmi Положение об оказании риэлторских услуг» ссылается сюда, но у вас нет достаточных полномочий для доступа к ней.

Почему у меня отсутствует доступ к этой странице? Как правило, Вы не можете получить доступ к какой-либо странице по одной из нескольких причин, приведенных ниже. 1. Вы не зарегистрированы в системе Чтобы пользоваться разделами СДО, Вам необходимо представиться системе. Для этого потребуется логин и пароль для доступа к СДО - выясните их у менеджера-администратора отдела и затем введите их, перейдя по следующей ссылке. Если у вашего отдела пока отсутствует логин для доступа к СДО, Вы можете воспользоваться демо-доступом. По вопросам предоставления демо-доступа обращайтесь к сотрудникам Центра обучения по телефону +7 (495) 777-33-77 (доп. 74-74, 78-14, 75-40), а также по электронной почте sdo@miel.ru. 2. Вы зарегистрированы в системе, но не имеете прав для просмотра этой страницы Если Вы представились системе, введя логин и пароль (как в п.1), но все равно не можете увидеть содержание этой страницы, это значит, что Ваш отдел не подписан на использование текущего раздела. Для получения к нему доступа обращайтесь к менеджеру-администратору. 3. Вы находитесь в режиме демо-доступа В режиме демо-доступа открыты лишь некоторые разделы СДО, они приведены ниже. Учебные программы. Городская недвижимость. Центр обучения. Тренинги. Календарь. Наша команда. База знаний. Доступны оглавления всех разделов.

---

	|Вернуться к предыдущей странице]] '			|Перейти к следующей странице]] '