Статья `Долевая собственность в коттеджных поселках`

Статья `Долевая собственностьПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. в коттеджных поселках`

Вопрос: Если в ДКП земельного участка ничего не сказано о собственности на общественные территории и/или коммуникации или не сказано обратное, означает ли это, что Покупатель приобретает безусловное право на общее имущество.

Нет, не означает. Позиция обосновывается следующим:

1) Во-первых, имеется судебная практика, согласно которой ст. 36 Жилищного кодекса не применяется по аналогии закона в коттеджных поселках (в ст. 36 ЖК указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме), т.к. многоквартирный дом в отличие от коттеджного поселка является единым, неделимым объектом, включающим в себя общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование.

В частности, см. Постановление ФАС МО от 21 июля 2009 г. К КГ-А41/6321-09 (судебный спор в отношении общего имущества, предъявленный ТСЖ «Петровское – см. ниже), Постановление Десятого Арбитражного аппеляционного суда от 19.02.2010 г. по делу № А41-8561/09.

2) Во-вторых, право долевой собственности на инженерную инфраструктуру всех домовладельцев в коттеджном поселке возникает только в том случае, если по соответствующему договору с застройщиком осуществлялось инвестирование в строительство не только дома (коттеджа), но и в строительство коммуникационных сооружений, которые будут относиться к общему имуществу домовладельцев коттеджного поселка. При этом размер доли в праве домовладельцев может быть не равным, а зависеть от размера финансирования (что опять же должно четко фиксироваться в договоре с застройщиком). В договоре должно содержаться указание на то, что коммуникационные сооружения передаются застройщиком в общую собственностьПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. домовладельцев.

Так как коттеджный поселок в отличие от многоквартирного дома не является неделимым объектом (единым, в закрытом пространстве, расположенном на одном земельном участке) соответственно общие коммуникационные сооружения располагаются на земельных участках, на которых не располагаются непосредственно коттеджи. Сооружения могут располагаться на земельных участках, которые остаются в собственности застройщика и соответственно, если по условиям договора инвестирования (долевого строительства/подряда) не осуществляется передача данных сооружений в общую собственностьПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций., соответственно данные сооружения являются собственностью застройщика.

Т.е. для выяснения факта отнесения коммуникационных сооружений/общей территории к общей собственности домовладельцев необходимо:

А) анализировать условия договоров по строительству;

Б) выяснять кому будут принадлежать на праве собственности земли общего пользованияПраво пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов. (как правило, «большая земля» делится на определенные земельные участки в соответствии со схемой генерального плана застройки и земельные участки, которые будут использоваться для проезда/прохода к земельным участкам, на которых расположены коттеджи, оформляются в собственностьПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. некоммерческой организации – НП, ТСЖ и пр.).

По вопросу защиты права собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. (на общее имущество в поселке)

Возможно требовать в судебном порядке признания права общей долевой собственности на созданные объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). (коммуникации, инфраструктуру) за собственниками объектов в поселке (в отношении движимого и недвижимого имущества):

А) если имеются документы, подтверждающие, что покупателями земельных участков осуществлялось финансирование строительства инфраструктры/коммуникаций (что также можно относить к инвестиционным вложениями),

Обычно такими документами являются договоры инвестирования (соинвестирования/долевом участии), но даже отсутствие таких договоров не препятствует доказыванию финансирования ссылкой на иные источники. Так, если в договоре купли-продажи земли (земли и дома) указывалось, что в стоимость земли (земли и дома) входит и цена на создание коммуникаций (развитой инфраструктуры) с выделенными мощностями для каждого дома, данный договорДоговор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. также подтверждает финансирование.

Членские взносы в КИЗ также можно рассматривать как финансирование, если на данные взносы осуществлялось строительство коммуникаций (инфраструктуры).

Б) если имеются документы, подтверждающие, что создаваемые объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). будут передаваться в общую собственностьПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций..

Правда по п. Б судебная практика неоднозначна. Встречается позиция, когда для признания права достаточно предоставления подтверждения, что создаваемые объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). финансировались. В данном случае суды применяют Закон «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (созданные объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). можно относить к объектам инвестиционной деятельности; инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжатьсяПраво распоряжения - право собственника по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества, опирающаяся на дозволение закона возможность в ходе осуществления своего права собственности отчуждать принадлежащее лицу имущество, производить в нем различные изменения, обременять его залогом, сдавать в наем и т.д. объектами и результатами инвестиций. Финансируя строительство спорных объектов, домовладельцы приобретают право общей долевой собственности на данные объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). (Постановление Десятого Арбитражного аппеляционного суда от 08.04.2008 г. по делу № А41-К1-23562/06 (за собственниками объектов в ТСЖ «Рождник» - котт. поселок - было признано право долевой собственности на объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости). – обязательства по договору инвестирования был выполнены в полном объеме)

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

1. ТСЖ «Петровское» (ИНЖЕНЕРНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА НЕ ОТНОСИТСЯ К ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ) - Постановление ФАС МО от 21 июля 2009 г. К КГ-А41/6321-09

СУТЬ СПОРА:

ТСЖ «Петровское» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «ИСК «Новое строительство» о признании недействительным зарегистрированного права собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. ответчика на имущество, состоящее из трансформаторной подстанции, газопровода, сети водопровода и пр. инженерной инфраструктуры и о признании общей долевой собственности на указанное имущество за 66 жителями коттеджного поселка «Петровский».

В обоснование своих требований истец ссылался на:

А) ст. 36, 138 ЖК, в соответствии с которыми (по мнению истца) ответчик с момента создания ТСЖ обязан был передать ему общее имущество (согласно ст. 36 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, в том числе и инженерные коммуникации, земельный участок)

Б) на три копии договора о долевом участии в строительстве (3-х коттеджей между ЗАО «ИСК «Новое строительство» и 3-мя гражданами). Остальные договоры на других жителей поселка представлено не было. Из предмета договоров следует, что по результатам строительства ответчик обязался передать инвестору жилой домЖилой дом, часть жилого дома – индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и земельный участок.

В иске было отказано на том основании, в том числе что:

А) обязательств по передаче ответчиком спорного имущества в общую собственностьПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. договоры о долевом участии не содержали (в договоре четко определен состав имущества, подлежащий передаче инвестору). НЕСМОТРЯ НА ТО, ЧТО В ДОГОВОРЕ БЫЛ ОПРЕДЕЛЕН ОБЪЕМ ФИНАНСИРОВАНИЯ, В ТОМ ЧИСЛЕ И В ЧАСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА КОММУНИКАЦИОННЫХ СООРУЖЕНИЙ).

Б) оснований для применения ст. 36, 138 ЗК нет, поскольку данные нормы регулируют правоотношения в многоквартирном доме (оснований для применения аналогии закона суд на находит).

В) истцом не было представлено доказательств того, что имущество расположено в пределах земельных участков, принадлежащих собственникам на территории поселка

2. ТСЖ «РОДНИКИ» (за собственниками домов в коттеджном поселке признана ½ доля общей собственности на самотечную канализацию) – Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 28.11.2008 г. № 4467/07

СУТЬ СПОРА:

ТСЖ «Родники» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «Сивма» о признании за домовладельцами ТСЖ право на ½ долю общей собственности на самотечную канализацию. Строительство канализационной сети осуществлялось ЗАО «Новинвест» и ЗАО «Симва» на основании соответствующих разрешений (при этом ЗАО «Новинвест» являлось застройщиком коттеджного поселка и данной организации был предоставлен участок для строительства поселка на праве аренды). ЗАО «Новинвест» привлекало будущих домовладельцев по инвестированию в строительство дом и инженерных сетей на основании договоров долевого участия в строительстве. В связи с банкротством ЗАО «Новинвест» общество по соглашению с домовладельцами-инвесторами передало им не завершенные объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)., в том числе канализационные сети. Впоследствии ЗАО «Симва» зарегистрировало право собственностиПраво собственности - право на эксклюзивное владение имуществом. Владелец имущества имеет право использовать его по своему усмотрению и может быть лишен такого права только по решению суда. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций. на канализационные сети.

Иск был удовлетворен на следующем основании:

А) согласно ст. 309 ГК домовладельцы в силу соглашения с ЗАО «Новинвест» приобрели права этого общества, созданного совместно с ЗАО «Симва».

Б) финансируя строительство спорных объектов, домовладельцы приобрели право общей долевой собственности на данные объектыОбъект - помещение жилого и нежилого назначения, земельный участок, здание, строение, сооружение, относящееся к категории ГН (городской недвижимости), ЗН (загородной недвижимости) или КН (коммерческой недвижимости)..